Москва не сразу строилась
Москва — это огромная стройка. Сейчас в столице 185 миллионов квадратных метров жилья, по 22 кв.м на человека. В среднем по России — 15-17 кв.м. Однако если сравнивать с Eвропой — 45-60 кв.м, — то получится, что нам надо вдвое увеличивать жилищный фонд. Проще говоря, строить вторую Москву.
Городские приоритеты
На первом месте сегодня — ежегодная сдача около 500 000 кв.м жилья, которое распределяется бесплатно. Это означает новоселье примерно для пяти тысяч семей. Всего же в Москве сейчас около шестисот тысяч очередников. Они имеют право на муниципальное жилье. Кроме того, мы должны обеспечивать жильем увольняемых в запас офицеров, северян, возвращающихся после контрактных работ из Заполярья. Средства на это идут в основном из городского бюджета.
На втором месте — реконструкция пятиэтажек или — чаще — снос и строительство на их месте новых комфортабельных домов. Это еще более миллиона квадратных метров в год. «Хрущобы» отработали свой ресурс, сегодня почти 40 миллионов кв.м нуждаются в реконструкции, 20 миллионов нужно сносить, из них 6,5 миллиона — как можно скорее, пока не пришлось ими заниматься министерству по чрезвычайным ситуациям.
Затем — строительство жилья на продажу в зависимости от спроса. Это примерно 1-1,5 миллиона кв.м в год.
Часто приходится слышать, что Москва строится на деньги регионов. Нет, в Москве, по существу, ничего не строится на деньги из федерального бюджета, разве что жилье для депутатов Госдумы, не собирающихся возвращаться в свои регионы. Даже на строительство метро мы ничего не получаем из Центра, хотя пользуется им каждый день до 2 миллионов гостей столицы.
Строительные инвестиции состоят из двух неравноценных составляющих. Так, в 1999 году заемные средства и целевые поступления из внебюджетных фондов достигнут 50,8 млрд.руб. А вот из городского бюджета смогли выделить 2 млрд.руб. Это значит, что мы должны зарабатывать деньги на строительство бесплатного жилья — за счет жилья на продажу, строительства офисов, магазинов и т.д.
В этом году мы намерены сдать 3,4 миллиона кв.м жилья, в том числе 1,3 миллиона — по программе переселения из пятиэтажек, еще 0,25 миллиона — для переселения из ветхих домов, 0,4 миллиона — для бесплатного предоставления очередникам.
При этом мы давно уже отказались от принципа: дали бесплатную квартиру — скажи спасибо, радуйся всему. Новые технологии домостроения позволяют строить дома новых серий — более комфортные, теплые, добротные.
Новое после кризиса
После августовского финансового кризиса многие предрекали нам крах. К счастью, все оказалось не так печально.
Финансовых сбоев практически не было. Это связано с тем, что строители работали в основном с собственным банком — «Мосстройэкономбанком», который не участвовал в операциях с ГКО, дающих огромную прибыль, и предпочитал инвестировать, как теперь говорят, «реальный сектор» экономики, стройки и строительную индустрию. За все время кризиса в обслуживаемом этим банком строительном комплексе Москвы не остановился ни один завод. И себестоимость жилья в прошлом году почти не выросла. В ряде случаев цены даже несколько снизились.
И все же довольно большое количество москвичей, которые рассчитывали купить квартиры и даже откладывали на это деньги, после кризиса вряд ли сможет это сделать. В то же время нам совершенно невыгодно сворачивать жилищный конвейер. Просчитано, что вполне рентабельно продавать таким людям жилье в рассрочку.
Несколько лет в Государственной Думе обсуждается закон об ипотеке и ипотечном кредитовании. Это стандартная практика, когда человек закладывает старую квартиру для внесения первоначального взноса на строительство новой. Eстественно, что для этого должны быть специальные ипотечные банки с невысокими процентами, что совершенно нетипично для российской банковской системы.
В августе 1998 года было принято постановление правительства Москвы о развитии ипотеки. Первая сотня так называемых сертификатов — договоров с банками о кредите — уже выдана. На 1999 год запланировано в рамках программы ипотечного кредитования построить 300 тысяч квадратных метров жилья. Банки, уполномоченные правительством Москвы, проверяют платежеспособность клиента, получают от него залог (30 процентов предполагаемой стоимости новой квартиры) и выдают такой сертификат. После этого человек ищет, жилье.. Причем не обязательно, он будет покупать квартиру у правительства Москвы, он может обратиться в любую строительную фирму, может купить и любую старую квартиру. Владельцем жилья человек становится сразу после подписания договора купли-продажи, но до полной выплаты кредита (он дается на 15-20 лет) не вправе ее продать или подарить, а сдать в наем — только с согласия кредитора.
Eсть проект о создании так называемых ссудно-сберегательных касс, где «ипотечный фонд» будет формироваться за счет вкладов населения, будущий новосел должен либо внести сразу 50 процентов стоимости квартиры, либо накопить эту сумму, а затем получить кредит под 6-10 процентов годовых на 3-10 лет. Eсть и схема кредитования для небогатых покупателей — «10 на 10», то есть человек, получивший ссуду на жилье, будет выплачивать ее 10 лет, погашая каждый год 10 процентов.
Ипотека идет в регионы
Впрочем не надо считать, что ипотека возможна только в Москве. Так, по сведениям Российского ипотечного агентства, система ипотечного кредитования на местах развивается достаточно бурно. Американские партнеры из Инвестиционного фонда США-Россия уже в этом году начнут кредитовать несколько проектов, в первую очередь — на Сахалине. Возможно, это связано с реализацией проектов по добыче нефти и газа на шельфе, гарантирующих заработки будущих квартировладельцев. В одном из городов Нижегородской области обошлись без иностранного капитала, здесь ввели некоторые налоговые льготы, и кредит стал вполне доступен. В более широких масштабах этот же принцип используется в Самарской области, где действует программа кредитования жилья уже в течение 5 лет. Она предусматривает уплату гражданами 15 процентов стоимости жилья и выплату остальной суммы в рассрочку. Думаю, что таких примеров можно найти еще немало.
ИМА-пресс
***
Владимир Ресин, первый заместитель премьера правительства Москвы, распорядитель комплекса перспективного развития города