На всех нуждающихся в ипотеке денег не хватает
Агентство ипотечного жилищного кредитования создано в 2006 году для реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Но до сих пор немногие знают, чем конкретно занимается эта организация и оправдывает ли она свое назначение.
Пролить свет на эти и другие вопросы согласился заместитель генерального директора по экономике и финансам АИЖК по Тюменской области Александр Зайцев.
— Александр Владимирович, изначально предполагалось, что подобные агентства будут заниматься продвижением ипотеки в массы. Но в прошлом году АИЖК начали финансировать строительные организации. Потом занялись реструктуризацией банковских ипотечных кредитов… Расскажите подробнее об этих программах.
— В конце 2008 года многие строительные компании оказались в сложной ситуации — банки перестали выдавать кредиты, продажи квартир практически встали. Чтобы не допустить увеличения числа обманутых дольщиков, разработали программу помощи строителям через АИЖК. Механизм такой: строители обращаются к нам с заявлением, а мы отбираем те компании, которым можем оказать реальную поддержку. Критериев отбора несколько. В первую очередь, наличие документации о законности строящегося объекта. Во-вторых, высокая степень готовности. И третий, пожалуй, решающий: наличие большого числа дольщиков. Потому что у нас не было задачи спасти собственно компании, нужно было защитить частных инвесторов, вложивших деньги в строящиеся дома… Еще один важный критерий — финансовая устойчивость застройщика. Компаниям, у которых за душой ничего, а кредитов набрано много, мы отказывали. Нет смысла давать им деньги, все равно банки тут же спишут их в счет погашения задолженностей. Окончательное решение по поддержке той или иной компании принимало главное управление строительства.
Так как законодательного механизма оказания помощи застройщикам нет, мы выбрали самый простой путь: становились дольщиками компаний. Застройщик подавал документы, скажем, на 100квартирный дом, где 50 квартир уже продано дольщикам. И мы выкупали оставшиеся. А компания получала деньги для окончания работ на объекте.
Важный вопрос: цена. Мы покупаем квартиры по себестоимости — не дороже 30 тысяч рублей за квадратный метр.
— Что вы делаете с выкупленными квартирами?
— Предлагаем их нашим клиентам в ипотеку. Частично уже вернули затраченные деньги.
— И сколько компаний получили помощь через АИЖК?
— Порядка десяти. Мы выкупили долей на 300 миллионов рублей, а всего предполагаем, потратить на эту программу около 500 миллионов рублей.
— Извините за такой вопрос: а строители не расценивают эту помощь как грабеж? Все-таки пришлось продать квартиры по дешевке…
— Нет, конечно. Желающих стать участниками программы было очень много.
Рассматривались и другие варианты помощи, которые по разным причинам не сработали. Мы хотели, к примеру, выступать гарантом перед банками, чтобы те давали кредиты застройщикам. Но в Сбербанке сказали, что если мы выступим гарантом, то сами получить кредит не сможем.
— Можно ли назвать компании, которые получили поддержку от АИЖК?
— Не хотелось бы этого делать. Необходимо получить их разрешение, а они вряд ли захотят — чтобы не отпугивать потенциальных покупателей. Люди могут подумать, что у компаний, которые обратились за помощью, неустойчивое положение, и не будут брать у них квартиры.
— В конце прошлого года ваше агентство заявило о реструктуризации ипотечных займов, выданных банками. Расскажите об этой программе.
— Программа реструктуризации родилась, потому что в начале кризиса многие потеряли работу и не могли оплачивать ипотеку. По решению правительства России было создано АРИЖК — агентство реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Учредителем новой организации выступило АИЖК. Из федерального бюджета выделено под эту программу порядка 20 миллиардов рублей. И брошен клич, чтобы все, кто не может платить ипотеку, шли к региональным операторам. Человек должен был предоставить справку, что потерял работу или его доходы уменьшились, и новое агентство выдавало деньги, чтобы он мог как минимум год оплачивать свои ипотечный кредит в банке. Заемщик этих денег не видел, АРИЖК платило в банк его проценты и платит до сих пор. Когда финансовое положение заемщика выправится, он возобновит выплату кредита сам — с учетом средств, выданных ему агентством. Их можно возвращать по разным схемам — параллельно с основным кредитом или после его выплаты. Тогда срок, на который выдавалась ипотека, увеличится с учетом дополнительного займа.
— Многие ли воспользовались этой программой?
— Немногие. Несколько десятков человек.
— Не было желающих или для них тоже были какие-то критерии отбора?
— Нет, по этой программе мы никому не отказывали, просто не было большого спроса.
— Люди не обращались из-за недостатка информации или по каким-то другим причинам?
— Думаю, что просто наша область достаточно благополучная. Не так много людей пострадало от кризиса.
— Возросло ли во время кризиса количество неплатежей по ипотеке?
— Неплатежей очень мало. Мы в прошлом году всего два дела передали в суд. В обоих случаях люди не смогли платить по объективным причинам. Тут ведь нельзя быть жуликом — человек вкладывает в квартиру собственные деньги, а жилье отдается в залог, и никто не хочет его потерять.
— И все-таки основная задача вашего агентства — выдача ипотечных кредитов. Слышала, что у вас не так-то просто их получить — большая очередь…
— Два года назад мы чуть ли не загоняли сюда, везде рекламу давали — приходите! Но в прошлом году у нас, действительно, было не так много средств, в том числе и из-за помощи строительным организациям. Поэтому на ипотеку немного ужимались. Желающих взять было больше, чем у нас свободных средств. Очередь существовала. Но, думаю, уже в этом месяце мы ее ликвидируем.
— Под какие квартиры выдаете ипотеку?
— Это может быть любая квартира, главное, чтобы она была оформлена в собственность, со свидетельством, готовая. Каждая квартира оценивается организациями, аккредитованными федеральным агентством ипотечного жилищного кредитования. В Тюмени таких независимых оценщиков несколько.
— Каковы условия кредитования?
— У нас самая низкая ставка — 10,5%. Срок погашения — до 30 лет. Первоначальный взнос — 30%. До кризиса был 10%. Ожидается, что в ближайшее время вернемся к этому же показателю. И разовый взнос за выдачу кредита у нас ниже, чем в банках, — 2%.
— Почему же тогда в АИЖК сегодня гораздо меньше берут ипотеку, чем в том же Сбербанке?
— Возможно, потому что Сбербанк кредитует и доли, а мы только готовое жилье? Мне трудно судить, на самом деле у нас нет дефицита заемщиков.
— Сколько ипотечных кредитов за четыре года существования АИЖК в Тюменской области вы выдали?
— Более миллиарда рублей.