Так непросто искать земельные ресурсы…
За последние пять лет проблема предоставления земельных участков под жилищное строительство в Тюмени выросла, а количество свободных земель под индивидуальную застройку резко сократилось.
В 2008-м по итогам аукционов в областном центре для строительства было предоставлено 170 участков общей площадью почти 19 гектаров. А в этом году на торги выставили всего четыре земельных надела общей площадью в… 36 раз меньше, чем пять лет назад.
— Мы столкнулись с проблемой, которой не ожидали, — с такой реплики вчера начал заседание «круглого стола» по теме «Состояние и перспективы развития рынка земельных участков для ИЖС в Тюменской области», которое прошло в областной Думе, Юрий Конев, председатель комитета по аграрным вопросам и земельным отношениям. — Никто не ждал, что люди проявят такой интерес к строительству. И теперь мы просто не успеваем сделать то, что им обещали.
За народным спросом не поспевает ни реализация социальных обязательств (в отношении многодетных семей, инвалидов или детей-сирот), ни сама инженерная подготовка площадок под индивидуальное жилищное строительство.
— Вопросы обеспечения землей мы начали поднимать еще с 2007 года, — взял слово Виктор Рейн, заместитель председателя областной Думы. — И тогда сетовали, что многие муниципалитеты действуют в этом направлении неактивно. Сейчас ситуация изменилась, работа проводится серьезная. У нас нет такой проблемы, как отсутствие генеральных планов и проектов планировок, хотя во многих российских регионах она присутствует. Но у нас появились другие — субъективные и объективные факторы, которые тормозят динамику процесса.
Самый главный вопрос: где найти свободные земельные ресурсы? И он актуален сейчас, как это ни странно при таких территориях, для всех регионов России. Виктор Рейн напомнил, что поисками ответов занимаются и на федеральном уровне. Предлагается, например, пересмотреть подходы к разграничению собственности на землю: если она не используется по назначению, не работает — передавать ее в другие руки. Возможно, требуют перемен и деление земель по целевому назначению, и условия аренды конкретных участков.
Не исключено, что, как вариант, может рассматриваться и вопрос об инвентаризации садовых участков.
Не особенно порадовал перспективами и Евгений Несват, директор областного департамента имущественных отношений. Он подтвердил, что практически все земли в Тюменском районе, потенциально пригодные для жилищного строительства, либо имеют собственника, либо находятся в так называемом обременении. Например, в северо-западном направлении областного центра -это земли Ембаевского совхоза и Тарманских болот, которые требуют мелиорации. На юго-западе ими владеют учхоз и агрофирма «Тополя». А на юго-востоке они вплотную примыкают к Боровской птицефабрике. В основном, Тюмень может рассматривать только земли федерального назначения. Но и тут нельзя «с водой выплеснуть ребенка». Нельзя изымать для жилищного строительства все участки, предусмотренные для развития научной деятельности.
При внимательном исследовании возникают и другие вопросы. «Почему в Ембаевском совхозе, например, земли разграничены десять лет назад, но до сих пор там ничего не строится? Их хозяева ждут, когда за счет бюджета туда протянут сети? Но целесообразно ли это делать?»
Нет ясности и в границах некоторых населенных пунктов. Как так вышло, что в отдельных случаях прилегающие участки не были включены в поселковую черту, а отдаленные — вошли? Случайны ли эти случайности? Или пора проверить, каким образом были получены на эти участки земельные права?
Присмотреться более пристально к целевому использованию земли призвал и депутат Гарри Столяров. Он предложил изымать те участки, что не эксплуатируются более трех лет. Стоят и ждут, когда их перепродадут подороже.
— Давайте не будем увеличивать количество латифундистов, которые не работают на земле, а зарабатывают на ней деньги, — предложил депутат.
По мнению Николая Барышникова, члена комитета по аграрным вопросам и земельным отношениям и комитета по экономической политике и природопользованию, надо пересмотреть сами подходы к этой проблеме. И либо сказать «в России — земли нет, для всех нуждающихся мы ее никогда не найдем», либо искать выход. По подсчетам депутата, только для многодетных семей надо найти около тысячи гектаров. Где? И как их искать, если до сих пор не проведена полная инвентаризация земель? Никто не знает, сколько, каких и кому участков принадлежит. Если земля необходима, но у нее есть собственник, — надо выкупать. В Ялуторовске, например, такая практика была.
Парламентарий считает, что, возможно, законодатели перегнули палку и с инженерным обустройством земель под ИЖС. Раньше, когда под дачные участки бесплатно раздавали землю, никто ее не обустраивал. Люди все делали сами: и строились, и дороги проводили. Иначе ни один бюджет не потянет такие объемы.
— Земля в России делится на семь категорий, но для ИЖС пригодна, в основном, одна — земли сельхозназначения, — напомнил Сергей Шатохин, генеральный директор компании «Прэфиш». — В Тюменской области таких — около трех с половиной миллионов гектаров. Надо разобраться, кому они принадлежат. И в отдельных случаях через суд оспаривать право такой собственности. Есть отработанные процедуры в Гражданском кодексе.
— С налету, с шашкой, тут ничего не решишь, — поправил выступающего депутат Владимир Ульянов. — В 90-х годах мы земельный вопрос прохлопали, а теперь тут все смешалось и переплелось. Здесь сталкиваются интересы и льготников, и богатых застройщиков. Под Тюменью уже вырос 21 элитный поселок. Земли там скупают северяне, и они им нужны не столько в силу потребности в жилье, сколько для вложения денежных ресурсов.
«Злободневной» назвал тему и Евгений Заболотный, заместитель губернатора области. И чтобы разобраться в ней, надо выработать определенный алгоритм.
— Земельные отношения в нынешнем своем виде сложились совсем недавно. Вспомните, раньше все было иначе. Поэтому к нынешней ситуации надо привыкнуть, ее понять. И когда сложится четкое представление, в каком направлении мы идем, то и действовать будем эффективнее, и людям сможем все объяснить, -сказал Евгений Борисович.
По мнению Заболотного, в погоне за жилищным строительством нельзя забывать и о сохранении земель сельхозназначения. Если мы заботимся о своей продовольственной безопасности, об обеспечении продуктами питания — их надо защищать. Так же, как и леса.
Вряд ли можно решить все проблемы, и выкупая земли. Во-первых, это дорого. Во-вторых, собственник, чувствуя интерес, взвинчивает цены. Например, в Тобольске никак не могут завершить строительство развязки из-за того, что владелец заломил за участок заоблачную цену.
Торопиться в земельных вопросах никак нельзя, считает заместитель губернатора. Иначе можно не только надорвать бюджет, но и получить, кроме проблемы обманутых дольщиков, еще и проблему обманутых застройщиков.
А кто-то в это время будет получать от двойной-тройной капитализации земли сверхприбыли…