Зданию, как человеку, необходим свой паспорт
Еще недавно каждому, кто хотел продать недвижимость, надо было получить справку из БТИ: все в порядке, объект не подвергался перепланировке или переустройству, а если подвергался, то в разрешенных государством параметрах. На смену техпаспортам приходят технические планы.
Но теперь, после вступления в силу положений 221-го Федерального закона — о государственном кадастре недвижимости, может, это не обязательно? Покупать-продавать можно одни квадратные метры, и переделывать квартиры — кто во что горазд?
О плюсах и минусах этих перемен мы попросили рассказать директора филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Василия Щепелина.
— Василий Игнатьевич, большинство из нас сталкиваются с БТИ, только если надо получить справку при купле-продаже недвижимости или оформить техпаспорт. А чем, помимо этого, занимается ваша организация?
— Начну с того, что сейчас мы находимся в переходном периоде на рынке недвижимости. До 2012 года все было понятно: на основании постановлений правительства РФ N 921 и N 1301 БТИ курировало все объекты капитального строительства. На каждый объект у нас было заведено инвентарное дело — когда построен, какова внутренняя планировка, процент износа, стоимость и так далее. Всего у нас находится около 678 тысяч дел — на каждый объект недвижимости в Тюменской области.
Этой базой данных пользуются все, начиная от государственных федеральных структур и заканчивая простыми гражданами. При этом мы не получаем денег ни с одного уровня бюджета, но нам разрешили зарабатывать самим -как раз тем, о чем вы говорите: выдавать справки, изготавливать технические паспорта.
Граждане, перед тем как совершить гражданско-правовую сделку или взять кредит в банке, шли к нам. Мы выезжали на объект недвижимости, смотрели дом, квартиру, изначальный проект. Если планировка полностью совпадает с ним — значит, все в порядке, мы выдаем техпаспорт. Если собственник без разрешительных документов сделал перепланировку, есть два варианта: либо восстановить все в соответствии с проектом, либо узаконить через суд. В любом случае, все изменения учитывались и отражались в техническом паспорте.
Чтобы узаконить перепланировку, на этапе подготовки искового заявления в суд надо получить согласования в СЭС и у проектировщиков. Если при перепланировке не затронуты несущие конструкции, сделать это не сложно. Но бывают такие случаи: из спальни делают сауну с бассейном. А нагрузка-то конструкции рассчитана только на жилое помещение! Или — в прихожей выпирает вентиляционный короб, и хозяин квартиры решает его убрать, чтоб не мешал. А там расположена система вентиляции всех этажей. Получается, жилец нарушил вентиляцию всего подъезда. Или бывает, что нарушается важное требование: жилые комнаты не должны соседствовать с местами общего пользования. К примеру, лестничная клетка, а через — стенку жилая комната. Такого быть не должно. Мы это пресекали на корню, путем четкой фиксации произведенных изменений в техническом паспорте.
— Почему говорите в прошедшем времени?
— Потому что это действовало до 2012 года. Далее вступил в силу 221 Федеральный закон — о государственном кадастре недвижимости. Точнее, вступил в силу он четыре года назад, но часть норм начала действовать, в частности, на территории Тюменской области, с 2012 года. Государство решило объединить учет земельных участков и объектов капитального строительства. Сама по себе идея объединения кадастров не лишена логики — чтобы людям меньше ходить по инстанциям. Но получилось, что появился новый институт в виде кадастровой палаты и новый формат работы на рынке недвижимости. Раньше было достаточно изготовить техпаспорт, и с ним можно было совершить любую гражданско-правовую сделку, а теперь ситуация изменилась.
— А как же государственные жилищные программы? Там ведь информация об износе дома — одно из главных условий для получения кредита.
— Да, при согласовании кредита процент износа важен. Я еще к этому моменту вернусь. Потому и говорю, что пока идет переходный период, в процессе которого определенные ведомства сделают выводы и уже в соответствии с ними будут что-то предпринимать. А сейчас введено такое понятие, как технический план. Если раньше мы каждый объект изучали досконально, отслеживали все перепланировки, то сейчас, при изготовлении техплана это сделать проблематично, поскольку в нем достаточно указать внешние параметры объекта недвижимости на земельном участке и векторные точки системы координат, к примеру, квартиры.
— Эти техпланы тоже изготавливает БТИ?
— Да, технические планы мы изготавливаем с 2012 года. С освоением нового вида услуг нам работы прибавилось. Наряду с основной деятельностью — проведением инвентаризации, изготовлением техпаспортов и выдачей сведений об объектах, мы осуществляем теперь и кадастровые работы, связанные с изготовлением технических планов.
— Для чего же сейчас делать техпаспорта, если, как Вы сказали, им на смену пришли технические планы?
— А здесь мы возвращаемся к Вашему вопросу о государственных жилищных программах. И не только для них нужен техпаспорт, в котором указаны процент износа дома и площади жилых и нежилых помещений. Он также необходим для получения ипотеки или любых кредитов, в том числе и под залог недвижимости. Техпаспорт может потребоваться при оформлении наследства у нотариуса, или в суде -при защите прав собственника. Поэтому рано отказываться от техпаспортов в пользу техпланов. Лично я вообще не советую этого делать в ближайшее время.
— А что дороже — оформить техплан или техпаспорт?
— Технический паспорт стоит в среднем полторы тысячи рублей, техплан на квартиру 2,5 тысячи рублей, на жилой дом или коттедж — 6500 рублей. Это у нас, в БТИ. Хотелось бы отметить, что цены среднерыночные. Срок изготовления техплана от пяти до двадцати рабочих дней. У нас есть порог себестоимости. БТИ — это ведь федеральная служба, и ответственность у нас соответствующая. У меня в штате помимо инженеров работают юристы, экономисты и архивариусы. Некоторые конкуренты стоят дешевле. С другой стороны, у нас есть необходимая архивная база, опытные кадры, и оборудование — а это неотъемлемые атрибуты качества работ. Аналогов БТИ на рынке недвижимости Тюменского региона на сегодняшний день нет.
— Василий Игнатьевич, в июне депутаты областной Думы приняли закон «О регулировании жилищных отношений в Тюменской области». Одним из условий его реализации является инвентаризация всего жилого фонда. Правительство области заявило, что плата за капитальные ремонты жилых домов будет повышаться только на ее основании, с учетом коэффициента изношенности домов. У Вас, получается, такая информация уже есть.
— Есть. Инвентарные дела на объекты содержат все необходимые сведения, в том числе, и процент износа, а также другие параметры. Но цель технической инвентаризации — получить актуальные сведения об объекте, взятые не из старого технического паспорта, проекта или написанные со слов «на глазок» в декларации (на основании таких документов готовится техплан). Это, в первую очередь, сведения, полученные при обследовании объекта в натуре. Для этого данным законом и предусмотрена инвентаризация. Чтобы определить состав работ по ремонту нужно знать фактическое состояние объекта, его физический износ, и износ его конструктивных элементов. Но чтобы БТИ получить государственный заказ на такую инвентаризацию, нужно выиграть торги. Когда они будут объявлены, мы примем в них участие. Надеюсь, что база данных, собранная за годы работы БТИ, здесь тоже пригодится.
***
фото: Очередь в регпалате.