Город будет жить и расти вверх и вширь
Каким должен стать наш город через пару десятков лет?
Об этом говорили в среду представители проектного института «Град», городского департамента градостроительной политики и главного управления по строительству Тюменской области.
В архитектурно-строительном университете состоялась публичная лекция, посвященная Комплексному проекту управления градостроительным развитием территории города Тюмени. А если проще — генплану, правила землепользования и застройки и другим документам.
Назад в прошлое
Первый вопрос касался сегодняшнего дня — почему разработка проекта заняла больше времени, чем планировали?
— Подготовка документа началась в 2009 году, — говорит Ирина Стуканева, главный архитектор проектного института «Град».
— Закончить мы хотели в 2012-м, но масштаб работ очень большой.
Внести изменения в генплан и в правила землепользования и застройки, подготовить проекты планировок, создать базу ИСОГД (информационной системы обеспечения градостроительной деятельности — она должна прийти на смену бумажным картам и схемам) — все эти этапы невозможно было сделать один за другим, подчеркивает Стуканева.
— Нельзя выполнить корректировку генплана, не посмотрев на территорию, что называется, вживую, — говорит архитектор. — Поэтому вся работа строилась от общего к частному и наоборот.
Кроме того, за это время неоднократно менялось градостроительное законодательство. Так, в конце нынешнего года отдельными главами и статьями будет дополнен Градостроительный кодекс, соответственно, проектировщики внесут поправки и в свои документы.
— Наше намерение сделать проект за три года переросло в четырехлетнюю работу, — говорит Стуканева. — Но сегодня мы находимся в конечной точке.
Цель разработки комплексного проекта — повышение эффективности градостроительной политики Тюмени. А генеральный план, проект планировки и ПЗЗ — три слона, на которых она держится, говорит архитектор.
На прошлой публичной лекции уже подробно обсуждали генплан и решения, положенные в его основу. Это изменения границ функциональных зон, трансформация транспортной и инженерных систем. Проектировщики разработали специальные схемы — по размещению объектов торговли, развитию зон общественных центров и подцентров, схемы ливневой канализации и остальных инженерных систем.
Соответственно территория города была разделена по комплексу необходимых для ее развития мер, будь то инженерная подготовка, снос ветхого жилья, реконструкция или новое строительство. После оценки рентабельности работ намечены этапы реализации этих мероприятий вплоть до 2040 года.
Следующий механизм реализации комплексного проекта — приведение в соответствие генплану правил землепользования и застройки.
Правильный подход
Как говорит руководитель проекта Андрей Щербаков, раньше правила землепользования и застройки выглядели как карта градостроительного зонирования применительно ко всему городу. Сегодня это комплекс карт для каждого отдельного планировочного района.
Одним из новшеств ПЗЗ стало выделение новых зон и подзон.
— Ж-1.1 — подзона застройки многоэтажными жилыми домами, — рассказывает Щербаков. — Здесь строительство выше десяти этажей не дозволено. Сегодня администрация города не просто должна выдавать разрешение на строительство, но и определять облик Тюмени. Благодаря документу такие рычаги появляются.
Ж-4 — зона сложившейся застройки многоэтажными жилыми домами:
— Ни для кого не секрет, что точечная застройка — проблема для многих крупных городов, таких как Тюмень. Мы уже пять лет работаем в городе и знаем ситуацию: нет парковок, колоссально возросла нагрузка на «социалку»… Раньше собственник участка в границе сложившейся застройки мог поменять его целевое назначение и получить разрешение на строительство. Для остальных жителей — это беда, строительство надо было ограничивать. Мы оценили общее положение и предлагаем в таких районах зоны ограниченной застройки.
ОД-7 — зона делового, общественного и коммерческого назначения. Как говорит руководитель проекта, в городе есть районы, в которых производственный сектор представлен парой-тройкой предприятий, расположенных на большой территории, и те функционируют не на сто процентов. Однако строительство жилья там запрещено. Выделение новой зоны позволяет строить там жилые дома.
— Это очень интересная зона. Не каждый город принимает решение о ее введении, — продолжает Щербаков. — Я думаю, что это хороший механизм, который позволит реорганизовать территории, занятые производственным сектором, и осуществлять строительство и создание вполне жизнеспособных жилых микрорайонов.
Р-5 — зона, занятая городскими лесами, землями лесного фонда.
— Удивительно, почему ее раньше не было. Если остальные территориальные зоны — новшества, то зона Р-5 просто необходима городу. В Тюмени очень большие территории, занятые лесами. И эти земли надо сохранять — они неприкосновенны. Новая зона призвана сделать это, исключив возможность применения этих участков не по целевому назначению.
— Изменения в ПЗЗ внесены в августе этого года, — отметил Николай Черепанов, и.о. директора городского департамента градостроительной политики. — И в данном документе много инновационных предложений. Он стал проще для понимания. Четко прописаны переходные положения. В настоящий момент мы готовим проекты планировок по всему городу — всего 19 проектировочных районов.
Так, читатели могут найти свой дом в границах того или иного планировочного района. Названия их понятны. Например, «Березняковский», «Тарманский», «Затюменский», «Гилевский», «Южный» и так далее.
На сайте администрации Тюмени (tyumen-city.ru) размещены не только результаты публичных слушаний и заседаний комиссий, но и изменения, внесенные в генеральный план и правила землепользования и застройки. Также там можно найти ссылку на сайт комплексного проекта развития города, который разрабатывает ИТП «Град», задать интересующие вопросы. Помимо этого, говорит Николай Черепанов, на все вопросы горожан готовы ответить сотрудники департамента градостроительной политики.
От общего к частному
На публичной лекции начальник управления градостроительной политики областного ГУС Сергей Фигуренко рассказал об изменениях в областном законодательстве и новых нормативах градостроительного проектирования Тюменской области.
— Основной тренд в развитии жилищного строительства в области — это решение жилищного вопроса для как можно большего числа людей, — говорит Сергей Валерьевич.
Интересы застройщика и жителей, как ни странно, могут не совпадать. У застройщика задача — максимизировать прибыль, у жильцов — улучшить свои жилищные условия: получить комфортный двор, место для парковки, детскую площадку. Ну, а у власти задача — обеспечить инфраструктуру. Быть арбитром в этих отношениях. И, ни в коем случае, не допустить перекоса.
30 сентября были внесены и утверждены изменения в региональные нормативы градостроительного проектирования Тюменской области. Этот документ позволяет регулировать те или иные показатели застройки — того, как будет выглядеть конкретный новый микрорайон.
Так, в нем определяются количество мест хранения автотранспорта, размеры площадок для выгула собак, детской площадки, площадь озеленения и другие показатели в пересчете на одного человека.
* * *
… Как изменится город за ближайшие несколько десятилетий, точно сказать нельзя. Но то, что он изменится — точно. Сейчас разработчики проекта добавляют последние штрихи, но и со временем наверняка будут вноситься коррективы. Ведь город — это живой организм, который развивается быстро и динамично. Новые документы задают направление этого развития.