Ваша УК—— в ваших руках
Когда-то жилищно-эксплуатационные конторы обладали всей полнотой коммунальной власти.
Обладают ли ею сейчас их последователи — управляющие компании и ТСЖ? Об этом мы беседуем с Юрием Будимировым, региональным координатором проекта «Управдом» партии «Eдиная Россия», советником председателя Тюменской городской Думы.
— Все зависит от того, какой способ управления выбран в конкретном многоквартирном доме. В домах, где собственники заключили договор с управляющей компанией, она, действительно, играет большую роль. Но всей полнотой власти обладает не она, а общее собрание собственников. Именно оно принимает решение по всем важнейшим вопросам. Управляющие компании, по сути, лишь исполнители. Они занимаются повседневными делами по содержанию общего имущества, бесперебойной подаче воды, тепла, электроэнергии, уборке прилегающей территории, текущему ремонту. По аналогии с управлением муниципальным образованием можно сказать, что общее собрание собственников жилья — это законодательная власть, а управляющая компания — исполнительная.
— Какие формы управления жилищным фондом существуют? Чем они отличаются?
— Таких форм три: непосредственное управление, ТСЖ и управляющая компания.
Первая возможна в многоквартирном доме, в котором не более 30 квартир. Преимуществ тут, на мой взгляд, несколько. Во-первых, отсутствуют расходы на управление, которые мы платим обычно управляющей компании. Во-вторых, собственники сами (или силами подрядных организаций, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе) могут обслуживать свой дом, что снижает затраты на содержание и ремонт.
ТСЖ или ЖСК создается собственниками одного или нескольких многоквартирных домов и регистрируется как юридическое лицо. В таком варианте собственники обладают всеми правами по созданию, содержанию и сохранению имущества дома. Они могут сами оказывать услуги, выполнять работы по ремонту, на договорной основе привлекать необходимые для этого организации.
ТСЖ имеет право заключить договор и с управляющей организацией. Закону такой порядок не противоречит. Однако если в доме уже есть ТСЖ, и оно решает заключить договор на управление домом с УК, то есть риск, что для жильцов это будет накладно, за содержание дома им придется платить больше.
Самая распространенная форма — через управляющую организацию, имеющую лицензию на этот вид деятельности. В этом варианте тоже есть свои подводные камни. Надо понимать, что управляющие организации — коммерческие структуры. Чтобы выжить, они обязаны стремиться к получению прибыли. Не всегда это выражается в повышении качества услуг.
Общему собранию собственников, которое делает выбор в пользу той или иной УК, необходимо владеть информацией, не стесняться задавать вопросы. Чтобы и условия договора с УК, и размер платы за содержание, ремонт дома были адекватными. И — выполнимыми. В срок и качественно.
К минусам способа управления через УК можно отнести, например, отсутствие у собственников прямого контроля результатов оказанных услуг, выполненных работ. Возможное завышение тарифов на оказание услуг. Сложность процедуры смены управляющей организации, особенно в домах, где квартиры сдаются, и трудно найти их владельцев.
При выборе способа управления собственники жилья должны тщательно взвесить все «за» и «против».
— За какие виды услуг отвечает УК или ТСЖ, и какие — не в их власти?
— Они отвечают за все, что касается управления и обслуживания жилого дома. В их зону ответственности входит и выстраивание отношений с ресурсоснабжающими компаниями и подрядчиками. Мы же как заказчик услуг вправе спрашивать со своей УК или ТСЖ, как они выполняют свою работу за наши деньги. Об этом нужно помнить и изредка напоминать своей компании. Мы нанимаем их, они из наших денег получают зарплату.
— На какой срок заключается договор управления многоквартирным домом?
— Не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения такого договора, если управляющая организация не выполняет его условий.
— Кто и как рассчитывает тарифы на обслуживание жилого фонда?
— Тариф на содержание и ремонт жилого помещения утверждается на общем собрании собственников жилья. Предложения, как правило, вносит сама УК. Eсли жители не согласны принимать тариф, возможно, УК его и скорректирует. Но если найдет коса на камень, то договор не будет заключен, и придется искать другую управляющую компанию.
В тех случаях, когда собственники не смогли выбрать способ управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения устанавливаются органами местного самоуправления. Решение принимается согласно постановлению администрации г. Тюмени от 27 января 2006 г. N 1-пк «Об утверждении тарифицированного перечня работ и услуг, входящих в плату за содержание и ремонт жилого помещения».
Тарифы же на поставку ресурсов — воды, тепла, электричества, газа устанавливаются на областном уровне департаментом тарифной и ценовой политики Тюменской области и Региональной энергетической комиссией Тюменской области.
— Сколько сейчас в городе УК и ТСЖ?
— В Тюмени 195 управляющих компаний, более 300 ТСЖ и 55 жилищно-строительных кооперативов. Много это или нет — решать потребителям услуг. Они принимают решение, с какой компанией заключить договор, с какой — нет.
Закон не регулирует количество УК и ТСЖ. Eсть рынок услуг в сфере ЖКХ. Увеличение или уменьшение количества компаний должно происходить естественно. Как и в магазине, где множество товаров, разных по цене и качеству, за все кошельком голосует потребитель. Не будет он платить, не будет ни этого товара, ни услуги. Eсли компания плохо исполняет свои обязательства с ней надо расторгать отношения.
— Почему часто возникают проблемы при передаче полномочий от одной УК или ТСЖ к другой?
— В статье 162 Жилищного кодекса сказано, что с управляющей компанией можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, если она не выполняет условий договора. Но перед расторжением нужно определиться, какую форму управления избрать в дальнейшем. Eсли снова заключить договор с УК, то необходимо узнать есть ли у нее возможность и желание взять ваш дом в управление.
В ТСЖ все немного проще, можно просто переизбрать правление и председателя правления на общем собрании. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом, не более чем на два года.
Но проблемы при передаче полномочий, действительно, возникают часто. Управляющие компании не хотят лишиться части прибыли, а в ТСЖ большую роль играют непростые межличностные отношения соседей.
— Сколько в городе создано советов многоквартирных домов?
— На сегодняшний день — 2181 совет. Это около 65 процентов от общего количества домов, в которых должен быть избран совет (100 процентов составило бы 3332 МКД). Всегда призываю тех, кто интересуется своими правами при управлении домом, читать первоисточник — Жилищный кодекс РФ. Там есть ответы почти на все часто задаваемые вопросы. Сегодня кодекс можно приобрести в любом книжном магазине по цене пары пакетов молока.
Как человек, не знающий своих прав, может их использовать? Соответственно, не велик будет и КПД у тех созданных советов, которые не заглянут в Жилищный кодекс. В течение 2016 года в рамках проектов «Управдом» и «Школа грамотного потребителя» в Тюменском индустриальном университете (бывшая архитектурно-строительная академия) по адресу ул. Луначарского, 2 каждую неделю проходят занятия для желающих повысить уровень знаний в сфере управления домом.
— Жители чаще ругают УК. Бывают ли примеры конструктивного взаимодействия?
— Безусловно. Хотя обычно достоянием гласности становятся случаи, выходящие за рамки нормальных взаимоотношений. Реже в СМИ пишут о том, что на протяжении нескольких лет какая-то компания добросовестно выполняет свои обязанности, и у жителей нет к ней претензий. Хотя сегодня на фоне общего отношения к сфере ЖКХ такая новость могла бы вызвать большой интерес. И еще больший — название самой компании.
Наш дом, например, тоже прошел непростой путь поиска своей управляющей компании. Мы сменили одну, другую. И только сейчас можем сказать, что нашли полное взаимопонимание с новой. Оценив то, как эта УК обслуживает наш дом, жители двух соседних многоэтажек тоже решили заключить с ней договор. Уверен, что в городе такие примеры не единичны. Но хвалят, действительно, реже, чем ругают.
Чтобы взаимодействие было конструктивным, лучше всего создать совет дома. Выбрать его из числа активных, неравнодушных граждан, которым жители доверяют и к мнению которых прислушиваются. Пока собственники разрознены, недобросовестным управляющим компаниям будет проще продолжать работать спустя рукава.
— Так все-таки — надо ли знать свою УК?
— Eсли у вас в доме все в порядке, кажется, что и не надо. Человек, у которого ничего не болит, не интересуется ни названиями лекарств, ни телефонами поликлиники. Но если что-то пойдет не так — придется поинтересоваться. Хотя, как известно, профилактика всегда эффективнее. Лучше все-таки знать и контролировать, чем пребывать в неведении.
— Какие коммунальные телефоны каждый должен знать?
— Телефоны самой компании, аварийной службы, лифтовой компании. Они должны быть указаны на информационных стендах и табличках в каждом доме, на стене у подъезда или в самом подъезде. Лучше записать эти номера, чтобы всегда держать их под рукой. Тогда в экстренных случаях не придется никуда бежать.
***
фото: Юрий Будимиров.