Кто продает ТРЦ, а кто строит новые
Пустые павильоны в торговых центрах, закрытые магазины и офисы навевают грустные мысли: кризис вынудил сотни малых предприятий уйти с рынка. Серьезно ударил он и по владельцам торговых и офисных площадей.
Каждый несданный в аренду кусочек площади — это убыток. Ведь надо оплачивать земельный и прочие налоги, коммунальные услуги, нести другие расходы по содержанию имущества. Как бы это не сказалось на качестве работы крупных торговых комплексов, беспокоятся потребители. Мы уже привыкли, что все необходимое можно получить в одном месте и по приемлемым ценам.
Когда экономика росла, предприниматели сами рвались в торговые центры и готовы были переплачивать за выгодное место, чтобы получить больше клиентов. Теперь, на фоне падения покупательского спроса, арендаторов приходится заманивать. Но снижать цены на аренду коммерческой недвижимости невозможно до бесконечности. Наступает момент, когда выгоднее избавиться от имущества, которое вместо дохода приносит одни проблемы, говорит предприниматель Михаил Аверин.
— Лет восемь-девять назад у меня в собственности было несколько коммерческих помещений, которые я сдавал в аренду по цене 1200 рублей за квадратный метр. Я тогда думал, что жизнь удалась. Меня даже не интересовала стоимость коммунальных услуг на моих объектах, при тогдашних доходах это было неважно, — рассказывает Михаил.
Но из-за падения спроса арендную ставку пришлось снижать. В результате 1200 рублей за квадрат превратились в 400. Стало выгоднее продать все помещения и положить вырученные деньги в банк. В итоге он избавился от этой недвижимости. Но многие его коллеги по инерции или в надежде на восстановление прежних параметров рынка цен не снижают. Возникают такие ситуации: собственник предлагает помещение в аренду по 800 рублей за квадратный метр. Арендатор просит 500. Хозяин отказывает. Но через три месяца уже сам ищет того арендатора, который готов был платить 500 рублей. Потому что других нет.
— Это логика продавца, который просит миллион за старую «дэу матиз«. Eго спрашивают: почему так дорого? А он отвечает: я на этой машине четыре раза перевернулся, вложил в ее ремонт кучу денег и хочу их вернуть, — приводит пример предприниматель.
В ситуации, когда расходы на содержание ТРЦ превышают доходы от сдачи помещений в аренду, собственники торговых комплексов пытаются продать объект целиком. Из информации на сайтах объявлений стало известно, что на продажу выставлен торговый центр «Весна» на улице 30 лет Победы площадью 7895 кв.м. Владелец просит за него 300 миллионов рублей. Чуть меньше — 257 миллионов — надеется выручить за свое имущество собственник ТЦ «Матрица», что на улице Пермякова. Eго площадь 4436 кв.м. Не первый год продается торговый центр «Южный» на улице Мельникайте. При площади 23 728 квадратных метров его стоимость составляет 800 миллионов рублей. За 280 миллионов можно приобрести торговый комплекс «Яркий Сибиряк» площадью 13 тысяч квадратных метров, расположенный на улице Логунова. Очереди из желающих купить эти активы не наблюдается. Даже те немногие, кто может позволить себе такие траты, понимают, что это рискованные инвестиции.
Однако и в сложных экономических условиях можно успешно управлять торговыми площадями и извлекать прибыль. Главное — не сидеть сложа руки, уверена специалист многофункционального комплекса «Магеллан» Эльвира Черткова. Она привела в пример работу гостиницы «Mercure», расположенной в «Магеллане». Несмотря на высокие цены за проживание, отель постоянно заполнен как минимум на 80 процентов. Секрет прибыльности заведения — в высоком уровне сервиса, стандарты которого заложены иностранными владельцами гостиничной сети.
Да и руководство «Магеллана», чтобы привлечь покупателей, устраивает разные акции. Арендаторы такой подход очень ценят, говорит Эльвира Черткова.
Все не так мрачно, как кажется на первый взгляд, говорит и Наталья Девяткова, генеральный директор группы компаний «Де-нова», специализирующейся на продаже коммерческой недвижимости. Да, сектор торговли понес некоторые потери, но фатальными для отрасли они не станут. Более того, торговых центров в городе станет еще больше.
Сейчас на тысячу горожан приходится 625 квадратных метров качественных торговых площадей. В городе 36 торговых центров разного формата, это 437 тысяч квадратных метров. В 2016 году рост торгового пространства составил 23 процента. Неужели это похоже на кризис, задается вопросом Наталья Девяткова. В 2018 году построят четыре новых торговых центра — еще 97 тысяч квадратных метров.
— Несмотря на сложные экономические условия, Тюмень остается регионом с хорошей платежеспособностью населения, это заставляет девелоперов строить все новые торговые объекты, — говорит эксперт. — При этом год назад в ТРЦ было всего 8,25 процента свободных площадей. За год вакантных павильонов стало меньше еще почти на два процента. Меня часто спрашивают: когда можно говорить о пресыщении торговыми площадями? В Eвропе за верхнюю планку принято считать показатель тысяча квадратных метров на тысячу жителей. Тюмень ее еще не достигла.
Подобная картина складывается и на рынке офисной недвижимости, замечает Наталья Девяткова. Обеспеченность составляет 699 квадратных метров на 1000 жителей. В этом сегменте в ближайшие год-два также будет построено несколько крупных бизнес-центров. Так что никакого массового бегства предпринимателей из ТРЦ не наблюдается. Конечно, собственникам пришлось снизить среднюю стоимость аренды. Но в начале этого года цены стабилизировались. Арендаторы не уходят совсем, они выбирают самые выгодные варианты. И даже владельцы микропредприятий, которые поначалу перевезли производство к себе домой, начали возвращаться в торговые и бизнес-центры, говорит Девяткова. То есть нам всем в ближайшие годы будет где купить еду, одежду, косметику и другие предметы первой и прочей необходимости.
***
фото: Торговый центр «Южный» выставлен на продажу.