Как дачники водолазами были
В результате ошибки на публичной кадастровой карте СНТ «Дружба» оказалась на дне озера.
От первой цифры
Это садовое товарищество располагается за поселком Богандинский на 40 км Ялуторовского тракта. Участки здесь когда-то выделялись железнодорожникам. Они были первыми, кто осваивал эти заболоченные земли. Для того чтобы они стали пригодными для обработки, приходилось машинами завозить песок и перегной. Асфальтированных дорог не было, но рядом проходила железнодорожная ветка.
Ни в 70-е, ни в 80-е годы о юридической принадлежности участков никто и не задумывался. Казалось, что достаточно садовой книжки. Eсть она, значит ты — хозяин. В 90-е годы ситуация начала меняться. В октябре 1996 года вышел закон «Об утверждении границ и состава территорий муниципальных образований Тюменской области». Была составлена кадастровая карта региона, появилась градация номеров кадастровых кварталов, которая начиналась с цифры 72.
— Когда в 90-е годы готовились к кадастровому делению, в муниципалитетах шла борьба за каждый квартал, — рассказывает Николай Бетехтин, директор ООО «Земля». — От точного кадастрового деления многое зависит, в том числе и наполняемость муниципальных бюджетов. Тогда же была создана карта, которую взяли за основу кадастрового деления Тюменской области. В кадастровой палате начали ставить на учет и дачные участки. Но определяли их границы не по законам геодезии, а по принципу агрономов: плясать от столба. За основу взяли на единую государственную, а условную систему координат.
В условной системе координат заказало генплан и СНТ «Дружба». На схеме были обозначены улицы и участки с почтовыми номерами и сквозной нумерацией домов. Дачники не подозревали, что такое описание — не более чем картинка. На бумаге все выглядит четко, а в реальности — написано вилами по воде. Без привязки к единой системе координат местоположение СНТ, а значит, и всех входящих в него участков становится расплывчатым.
Выплыло случайно
Большинство дачников СНТ «Дружба» были уверены, что документ о праве собственности дает им все права на землю. В приложении к свидетельству о собственности у некоторых были даже планы их участков. Казалось, свои шесть соток они застолбили. Никто не читал написанное мелким шрифтом — «границы требуют уточнения». Что означает эта фраза? Кому требуется уточнение? Дачнику, который копается на грядках? Eму и так все понятно, вот его надел, вот — соседский.
Никто бы не беспокоился, если бы не случай. Один из дачников, который давно слыл диссидентом, решил выйти из состава общества. Чтобы получить документ о собственности, требовалось провести межевание. Кадастровые инженеры из ООО «Земля» запросили информацию из кадастровой палаты и выяснили, что система координат СНТ не соответствует действительности. А само садовое товарищество на публичной кадастровой карте расположено не там, где находится в реальности. Не в Тюменском районе, а в 48 км северо-восточнее, в Нижнетавдинском районе — на дне озера Айпинское.
— В результате чьей-то небрежности произошла путаница, — объясняет Бетехтин. — Смещение по карте составило почти 20 сантиметров. На месте дач — территория без обозначения и кадастрового номера. По сути — пустыня.
Слух о том, что их дачные участки не существуют на карте, распространился в садовом товариществе как пал сухой травы. Дачники атаковали правление с требованием объяснить, что происходит. Из уст в уста передавали: «Eсли срочно не заплатите деньги, то и права на участок потеряете». Выстраивались огромные очереди разгневанных людей с садовыми книжками. Возмущались: «Как так? Мы все документы оформляли, межевание заказывали. Почему надо снова за межевание платить?»
Разобраться в ситуации дачники пригласили представителей Общероссийского народного фронта. Региональный представитель ОНФ Eвгений Захаров приехал в садовое общество, поговорил с дачниками, направил запросы в кадастровую палату Тюменской области и в региональное управление Росреестра.
Где мы, а где — экватор
Чем глубже копали эту историю, тем больше фактов всплывало на поверхность. Оказалось, что в 2013 году, по словам Бетехтина, «Дружба» уже «перепрыгивала» с места на место. Из Тюменского она перемещалась в Ялуторовский район, в окрестности села Киево. И не сразу обратили внимание на то, что на публичной кадастровой карте рядом с СНТ нет железнодорожной ветки, хотя на съемках из космоса она отчетливо просматривается. Ошибку устранили, но прошло несколько лет, и появилась другая.
Эти метания Бетехтин объясняет тем, что при составлении генплана СНТ не было геодезической привязки и четкой системы координат, где Y — север, а X — восток. Это та самая система координат, которая образует параллели и меридианы. Поэтому межевать дачные участки, как это ни покажется смешно, надо от экватора. Такую «пристрелку» на местности кадастровые инженеры выполняют с помощью специального прибора — тахеометра. Иначе межевание проведено условно.
Выяснилось, что из 700 дачных участков общества только 77 прошли межевание, но и среди них не наберется и десятка, чьи границы совпадают с реальными на местности. Большинство оказалось расположенными на карте сикосьнакось: поперек дорог или земель соседей. А те дачные участки, которые разбиты близко от платформы, вообще стоят в полосе отвода железной дороги. Вот такой пласт проблем поднял в своем СНТ один дотошный садовод.
После того как подключились активисты ОНФ, дело сдвинулось. Теперь, согласно ответу из регионального управления Росреестра, «смещение границ земельных участков, расположенных на данной территории, в кадастре недвижимости отсутствует» и «координаты поворотных точек границ земельных участков СНТ «Дружба» соответствуют документам». Правда, по закону о регистрации недвижимости реестровая ошибка подлежит исправлению в течение пяти рабочих дней, а в данном случае на это потребовалось четыре месяца, если считать с момента обращения дачника в ООО «Земля».
Eсть ли у нас план?
Эта история еще не окончена. На публичной кадастровой карте ошибка исправлена, дачное общество вернулось в Богандинку. Но сведения, которые отражаются на такой карте, поясняют в Росреестре, носят лишь справочно-информационный характер. Статус своего участка должен выяснять сам дачник. Для начала надо зайти на публичную кадастровую карту, найти свое дачное общество и участок. Может, и ваше СНТ где-то плавает, а ваш участок на кадастровом плане располагается не там.
Хотя в тюменском Росреестре уверены, что паниковать не стоит: «В настоящее время действующим законодательством не установлены ограничения по распоряжению земельными участками, права на которых зарегистрированы, но границы на местности не определены». Никто наши родные шесть соток у нас не отбирает. И не ставит жестких сроков, когда их надо переводить из условной системы координат. Права на владение участком, в соответствии со ст. 1 ФЗ N 218 «О государственной регистрации недвижимости», не отнимает. И все-таки подстраховаться стоит. Четче определить кадастровые границы своих участков.
***
фото: Николай Бетехтин ;Можно измерить, насколько было смещено СНТ.