Первопроходцу скучно на лаврах
В первом квартале в области введено в строй почти 900 тысяч квадратных метров жилья. Можно ли еще улучшить эти показатели?
Вчера за круглым столом в областной думе обсудили тенденции развития жилищного строительства. Казалось бы, что тут обсуждать? Бурный рост виден невооруженным глазом. Но есть проблемы.
Дитя спроса и предложения
Высокую планку по вводу жилья на душу населения регион держит уже более десяти лет. Прошлый год и вовсе стал рекордным — введено почти 2,5 миллиона квадратных метров жилья, из них 44 процента пришлось на индивидуальное жилищное строительство.
— Eсли сравнивать показатели в целом по России, то в 2023 году мы заняли второе место, первое — у Ленинградской области, — говорит Валерий Киселев, заместитель начальника главного управления строительства Тюменской области, начальник управления жилищной политики. — Сейчас основная задача — увеличение градостроительного потенциала земельных участков. Сейчас наш потенциал — 27 миллионов квадратных метров. А через семь лет мы должны достичь показателя почти в полтора раза больше -почти 38 миллионов квадратных метров. Для этого уже сейчас активно вовлекаем земельные участки, решаем вопросы по подключению их к инфраструктуре. Сейчас в регионе работает 114 компаний-застройщиков, из них 76 процентов задействовано в договорах долевого участия. При этом все жилищные проекты реализуются в срок, срывов нет. Нет обманутых дольщиков.
Развитие жилищного строительства невозможно без создания определенной инфраструктуры. За пять предыдущих лет введено в строй 72 социальных объекта, до 2026 года запланировано еще 34. Построено 219 километров дорог, три мостовых сооружения, 12 торговых центров, школы, детские сады, объекты культуры и спорта. Покупатель недвижимости стал разборчив — квадратные метры в чистом виде его уже не так волнуют, ему хочется, чтобы было не только комфортное жилье, но и вся необходимая транспортная и социальная инфраструктура.
Чтобы сохранить темпы строительства жилья, область участвует во всех федеральных жилищных программах. Например, программа «Стимул» позволяет за счет средств федерального бюджета строить дороги в новых микрорайонах. Этот проект реализуется, например, в районе озера Алебашева, в этом году там появится еще пять внутриквартальных проездов, на эти цели будет направлено около 1,5 миллиарда рублей, из них 380 миллионов -это федеральные деньги. За счет другого проекта — «Инфраструктурное меню», — получен кредит, который направлен на строительство двух развязок — в районе Комарово и улиц Мельникайте -Дружбы. Область является также пилотным регионом по использованию инфраструктурных облигаций, благодаря которым реализуются два жилищных проекта — в Плеханово и в районе Московского тракта.
В целом на реализацию жилищных программ в прошлом году регион направил более трех миллиардов рублей. Лидером по реализации стали программы по расселению ветхого и аварийного жилья. Здесь мы с опережением выполнили программу по расселению жилья, непригодного для проживания, признанного аварийным до 2018 года, сейчас формируется новая программа, в Тюмени она будет выполняться за счет комплексного развития территорий.
— Регион считается лидером по оперативности и качеству разработанной нормативно-правовой базы, — отметил Валерий Киселев. — Во многом наши нормативные документы стали основой для разработки документов в других регионах. Принято 24 решения по КРТ. Застройщиками без участия бюджетных средств расселено более 26 500 квадратных метров аварийного жилья, или 33 дома. Жилищные условия улучшили почти 1300 тюменцев. Этот механизм позволяет оптимизировать бюджетные расходы и за счет частных инвесторов развивать городские пространства.
В прошлом году по льготным ипотечным программам банки выдали почти 36 тысяч кредитов на общую сумму 156 миллиардов рублей. По первому кварталу текущего года есть небольшое, на три процента, снижение по ипотечным кредитам, но специалисты считают, что выводы делать рано, результат надо смотреть в конце года.
В прошлом году 12 крупнейших компаний увеличили количество сделок на 40 процентов, даже несмотря на то, что стоимость жилья выросла в среднем на 17 процентов. И в целом по первому кварталу спрос сохраняется высоким. На продажу выставлено уже почти 17 тысяч квартир.
Три буквы со смыслом
Многие считают программу комплексного развития территорий новым инструментом развития жилищного строительства. Но Владимир Третьяков, заместитель главы города, уточняет, что КРТ — не новшество, а результат эволюционного подхода. До этого были программы развития застроенных территорий, комплексного освоения территорий.
— Тюмень на восемнадцатом месте в стране по численности населения, на четвертом — в Сибири, и продолжает прирастать, -говорит Владимир Третьяков. -За десять лет население увеличилось на 200 тысяч, то есть практически по 20 тысяч в год. До 2040 года планируется ввести в строй порядка 20 миллионов квадратных метров жилья. И такие темпы обусловили необходимость использования самого различного спектра инструментов, в том числе и КРТ. Город не может развиваться только вширь, он должен обновлять свою пространственную ткань.
Комплексное развитие территории бывает четырех видов: нежилая застройка, жилая застройка, за счет правообладателя и вне застроенных территорий. Три вида из четырех реализует область, один (комплексное развитие жилой застройки) — город. Включаются в оборот и земли федеральной собственности, например, участок в районе Плеханова.
Eсли говорить о полномочиях администрации города, то с 2021 года принято 17 решений по КРТ на 268 гектаров. В активной фазе проработки еще несколько территорий — около 100 гектаров. Механизм КРТ применяется в Тюмени при расселении ветхого и аварийного жилья. Сейчас в городе 71 аварийный дом, это около 32 тысяч квадратных метров. Их уже распределили по проектам и застройщикам.
— Но цифры — это только формальная сторона, статистическая, мы применяем и другие подходы, — подчеркнул Третьяков. — В тех микрорайонах, которые предполагается вовлечь в соответствующий проект КРТ, мы обязательно выслушиваем мнение местных жителей. Хотя и не обязаны делать по закону, но проводим такую предварительную тщательную социологическую работу. Например, на этой неделе встречались с жителями поселка Мелиораторов, а скоро будем в микрорайоне Антипино.
Активно используется и предусмотренный градостроительным кодексом механизм вовлечения несмежных территорий. Он удобен, когда есть якорная площадка и к ней можно прицепить отдельно стоящий дом. Такой механизм применен, например, на Минской, 75, на Мориса Тореза.
— Eсть и районы, которые представляют особый интерес, — продолжал рассказывать Третьяков. -Например, ДОК «Красный Октябрь». Развитие этой территории осуществлялось еще с 2015 года в рамках различных инструментов. Теперь она разделена на четыре проекта КРТ. И между застройщиками и муниципалитетом распределена социальная нагрузка в виде объектов социальной инфраструктуры — школ, детских садов, библиотек, объектов спорта. Подход такой: если это отдельно стоящее здание детского сада или школы, то застройщики формируют земельный участок и передают его в государственную или муниципальную собственность. Eсли встроенные помещения, тогда застройщик передает их городу безвозмездно.
Также передаются и помещения для участковых, для занятия спортом. Почему используем такой подход? Ведь детский сад как отдельно стоящее здание появится не сразу, а встроенное помещение можно использовать сразу после сдачи первого дома. И дети сразу могут пойти в детский сад. А потом уже можно будет за счет бюджетных средств возводить и отдельно стоящее здание.
Вторая территория, на которую хотелось бы обратить внимание — Заречный микрорайон. Историю его реновации можно проследить с 1980 года. Две территории, 58 гектаров, уже включены в программу КРТ. Реализуют проект два застройщика. Они применяют современные архитектурные подходы, формируют пешеходную и транспортную инфраструктуру. Проекты объединены общей архитектурной концепцией. Кроме того, при реализации проектов задействуются и ресурсоснабжающие организации, которые в рамках своих программ обеспечивают обновление или ввод объектов электро-, водо-, теплоснабжения.
Eсть и еще один интересный пример сотрудничества застройщиков и городской администрации по программе КРТ. На ДОКе есть дамба. С четырьмя застройщиками договорились так: они, взаимодействуя между собой, представив и согласовав соответствующие проекты, строят новую дамбу, а реконструкцией старой занимается муниципалитет.
— Город активно внедряет практики, которые в дальнейшем внедряются на всероссийском уровне, — резюмировал Третьяков. -Писатель Константин Лагунов однажды охарактеризовал наш город как город-первопроходец. Думаю, что это применимо и к передовым управленческим практикам, которые мы используем в жилищном строительстве.
ФОТО ВИКТОРИИ ЮЩEНКО
***
фото: ЖК «Корней»;Заместитель главы города Владимир Третьяков.