Тюмень малоэтажная. Что, опять?
Фразу про столицу деревень даже вспоминать неохота, настолько навязла в зубах. Но — историческая правда. С чем у нас прежде всего ассоциируется деревня? С избушками, деревянными тротуарами, печным отоплением. А если взглянуть по-новому?
Андрей Рублев
Новые тренды в малоэтажном домостроении обсуждали в прошлую среду на выставке-форуме «Строительство и архитектура». Открытую секцию (так назвали мероприятие организаторы) о перспективах этого сегмента строительного рынка провели два ярких и очень разных модератора — Виктор Рейн, заместитель председателя комитета по экономической политике и природопользованию Тюменской областной думы, координатор федерального проекта «Российское село» и регионального проекта «Свой дом», и Наталья Девяткова, вице-президент Российской гильдии управляющих и девелоперов, один из самых уважаемых экспертов в области коммерческой недвижимости.
Первым взял слово Валерий Киселев, заместитель начальника областного ГУС. Объем ИЖС в области приближается к одному миллиону квадратных метров в год, сказал он, только первый квартал 2024 года дал уже 25% рост — какая еще отрасль может похвастать такими темпами? Eсть в отрасли и проблемы — например, рост цен на строительные материалы и дефицит квалифицированных строителей. И то, и другое ведет к удорожанию квадратного метра.
Виктор Рейн, давно и глубоко занимающийся темой малоэтажки, говорил о необходимости распространения практики КРТ на сельские территории и коттеджные поселки. О социальной проблеме -доля сельского населения в регионе снизилась с 47% до 31%. О необходимости поиска баланса между рентабельностью застройщиков и уровнем социальной нагрузки на малоэтажные проекты. Эта мысль звучала потом почти во всех выступлениях — хорошая инфраструктура (дороги, сети) и социалка (детские сады, школы, спортивные и культурные объекты) сразу повышает качество жизни на земле.
Следующий спикер, Дмитрий Иванов, директор городского департамента земельных отношений и градостроительства, начал с козырей — с карты существующей и планируемой малоэтажной застройки города. Городу есть что показать: ведущие застройщики, улавливая направление спроса, формируют совсем другой облик малоэтажной застройки. Но в городе есть и серьезные ограничения — прежде всего стоимость земли (в обсуждении прозвучала цифра, что стоимость сотки в центре может доходить до миллиона рублей).
Андрей Рублев
Интересные цифры были озвучены Светланой Бабушкиной, президентом НП «Объединение риелторов Тюменской области». Запросы покупателей индивидуального жилья выглядят так: абсолютное большинство (75%) хотели бы уложиться в сумму до шести миллионов рублей (лимит ипотеки), еще 15% — до 10 млн рублей, 7% — до 13 млн рублей и только 3% (очевидно самые обеспеченные) — свыше 13 млн. Главные ожидания риелторов — что льготная ипотека сохранится, рост стоимости стройматериалов удастся сдержать, а добросовестной конкуренции среди подрядчиков — наоборот. Застройщики по-своему реагируют на цифру 6 с шестью нулями, предлагая дома площадью всего 60 м2. Можно ли назвать это полноценным малоэтажным домом для условной семьи из трех человек? Вряд ли. Но как первый шаг к жизни на земле — вполне.
Доклад Андрея Алферова из группы компаний «Монолит», которая позиционирует себя как флагмана тюменского рынка по продажам компактных загородных домов, вызвал неожиданную реплику у сидящей в зале главы Тюменского района Ольги Зиминой. Речь шла об успешном опыте комплексной застройки (у «Монолита» есть опыт шести реализованных проектов коттеджных поселков, в ближайшее время планируется начать продажи в новом — 500 участков в районе Кулига-парка). Ирбитский тракт — одно из самых привлекательных и дорогих направлений загородного строительства. Но. Eсли такое количество семей поедет туда жить — куда они будут водить своих детей? По славам главы района, в Кулиге на ближайшие годы не запланировано строительство ни детского сада, ни школы — значит, застройщик лукавит, говоря о развитой социальной инфраструктуре рядом с поселком, и мы опять получим рост маятниковой миграции (живем в одном месте, каждый день ездим на работу в другое место, возим детей в школы) и увеличение нагрузки на имеющуюся инфраструктуру. Нужно увязывать планы застройщиков со строительством социальных объектов, и такие примеры уже есть -например, в районе Eмбаево.
Наталья Девяткова рассказала о подходе к планированию коммерческих площадей в составе загородных поселков. Не менее 5-7% от всей застройки (а иногда и до 12%, в зависимости от близости других населенных пунктов) должно приходиться на коммерческую недвижимость — для открытия магазинов, кафе, спортивных студий, салонов красоты и так далее. Некоторые застройщики (она привела в пример опыт «Зеленых аллей») уже реализуют такую практику. Другой вариант — создание лид-магнитов. Так называют точки притяжения, например, школы, торговые центры и даже… термальные комплексы.
Дмитрий Выставкин, директор ООО «Леском» и экспоцентра «Свой дом», рассказал об экспоцентре, где представлены разные технологии загородного домостроения и клиенты могут с помощью экспертов разобраться в достоинствах и недостатках домов из разных конструктивных материалов. В разговоре приняли участие и представители банков, которые говорили о своих предложениях на ипотечном рынке, о серьезно возрастающем спросе на малоэтажные дома.
В общем, такой объемный вопрос, как развитие малоэтажного домостроения, уместить в два часа удалось с трудом. Разговор будет продолжен в ноябре на градостроительном форуме и, возможно, других дискуссионных площадках.
***
фото: Тюмень малоэтажная;Наталья Девяткова.