Выселение или переселение?
Жильцам домов, признанных аварийными и ветхими или попадающих под КРТ, для понимания границ своих переговорных позиций надо быть хорошо информированными
И знать не только истории, как кто-то на соседней улице договорился на в два раза большую сумму (что не всегда правда). Надо быть в курсе законодательных изменений. Они могут быть ощутимыми для всех участников процесса.
В связи с завершением в стране федеральной программы по расселению аварийного жилья до конца текущего года планируется принять обновленные правила по переселению граждан из аварийных домов. Сейчас переселяются жители тех домов, которые были признаны аварийными до 2017 года.
Новые правила заработают с 2025 года. Они уже разработаны при участии фонда развития территорий и изложены в проекте федерального закона, который опубликован на федеральном портале проектов нормативных правовых актов для общественного обсуждения.
Eго окончательная редакция будет сформирована по результатам регламентных процедур. Речь идет о законопроекте № 665863-8 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» (в части создания условий для управления многоквартирными домами, признанными аварийными и подлежащими сносу или реконструкции).
Планируется, что собственник сносимого жилья получает денежное возмещение за изымаемую площадь. Такая компенсация будет рассчитана из рыночной стоимости за вычетом затрат на снос или реконструкцию. Минимальный размер возмещения определят регионы согласно возможностям их бюджета. Денежную компенсацию можно потратить на приобретение нового жилья или нанять жилье по договору, предоставляемое муниципалитетом.
Для проживающих в аварийном доме по договору социального найма также планируется изменить механизм предоставления жилых помещений. Предполагается, что помещение будет предоставляться по договору найма социального использования.
По новому механизму плату за проживание устанавливает правительство РФ, для малоимущих граждан предполагаются льготы. У нанимателей появляется право выкупить предоставленное жилье в собственность. Как указывают авторы законопроекта, новые правила применят только к тем гражданам, переселение которых начнется после вступления в силу норм законопроекта, после 1 января 2025 года.
Законопроект о внесении изменений в Жилищный кодекс РФ проходит согласование с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти. Пока до 30 октября к рассмотрению принимаются поправки.
Помимо этого, по поручению премьер-министра Михаила Мишустина Минстрой, Минэкономразвития, Минфин и фонд развития территорий до 31 декабря должны подготовить изменения в нормативные правовые акты, предусматривающие обновление критериев аварийности многоквартирных домов. Признание зданий аварийными могут усложнить: для этого потребуется проводить более сложные обследования и расчеты.
Действующие на сегодняшний день критерии аварийности жилых домов установлены постановлением правительства об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания. Этот документ вступил в силу в 2006 году и с тех пор менялся уже 15 раз (последний раз в 2022 году). В актуальной редакции положения установлено 24 требования к жилым помещениям. Например (это первый критерий), они должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с градостроительным зонированием.
Кроме того, определены критерии, согласно которым жилое помещение признается непригодным для проживания, а многоквартирный дом — аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. Среди таких критериев названы аварийное техническое состояние несущих строительных конструкций, нахождение дома в зоне оползней, лавин и подтоплений, а также значительные повреждения в результате взрывов, пожаров и землетрясений.
Детальнее эти требования раскрываются в государственном стандарте (ГОСТ) на правила обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений.
На сайте regulation.gov.ru выставлен на общественное обсуждение проект поправок о внесении изменений в постановление правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47. Как говорится в пояснительной записке, поправками уточняются нормы, определяющие основания для признания многоквартирного дома аварийным.
Минстрой предлагает для признания домов аварийными использовать соответствующий межгосударственный стандарт (ГОСТ 319372024). Он уже введен в действие в качестве национального стандарта Российской Федерации с 1 мая приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии № 433-ст, заменяет предыдущий ГОСТ 31937-2011 и устанавливает правила контроля технического состояния зданий и сооружений.
Новый стандарт задает более строгие требования к расчетам при обследовании конструкций. Кроме того, он распространяется на работы, связанные с капитальным ремонтом домов. Для многоквартирных домов не выше двух этажей, составляющих существенную часть аварийного фонда, правила пока останутся прежними.
Таким образом, если поправки примут, признать здание аварийным станет сложнее. Значит, формально количество ветшающих домов в стране может сократиться. А вот по факту — нет. Но признать дом аварийным — только полдела. Дальше нужно довести процесс до результата — сноса либо реконструкции. Этот этап требует работы с собственниками помещений, и не все из них готовы переселяться туда, куда им предлагают, или доплачивать за квадратные метры.
Согласно действующей редакции Жилищного кодекса, собственники жилья и сейчас обязаны нести расходы на содержание общего имущества дома, в том числе и аварийного. То есть при буквальном толковании этой нормы сносить дом за счет жителей должны были бы и раньше. Но эта норма не работала. И снос осуществляла либо администрация поселения, либо застройщик. Теперь порядок изменится.
Eще одно новшество: если взамен аварийного жилья жителям предоставляется квартира большей площади, то придется доплачивать. Подобная практика существует и сегодня, однако нередко является предметом судебных разбирательств. Более того, Верховный суд в таких делах даже принимал сторону новоселов. Но рассматриваемые сейчас изменения могут закрыть такие юридические лазейки.
ФОТО ИЗ АРХИВА РEДАКЦИИ
***
фото: