Важны люди, а не развитие территории
Создание комплексных территориальных проектов требует баланса между развитием и сохранением интересов граждан. Открытость и устойчивость в подходах играют ключевую роль в получении общественного одобрения, обеспечивая долгосрочные выгоды от таких инициатив.
Во второй день Градостроительного форума прошел паблик-ток компании «Брусника» на тему «Люди и КРТ: как сделать КРТ одобряемым?» Eго участники рассуждали: как добиться всесторонней поддержки участников проектов комплексного развития территорий? Как вести учет культурных особенностей и исторического наследия в процессе планирования и разработки проектов?
Самое интересное, как обычно бывает на таких обсуждениях, прозвучало в конце, когда из зала начали задавать вопросы. Первым был о том, есть ли границы потребительского экстремизма, когда граждане, попадающие под отселение, увлекаются своей борьбой против застройщика. А второй задал Владимир Третьяков, заместитель главы города Тобольска. И он был сформулирован достаточно четко, зафиксировав причину конфликта интересов между жителями территорий, попавших в зону КРТ, и девелоперами. Тридцать лет в гражданах воспитывалось чувство собственника и уважения к частной собственности, и за это время было утрачено понимание общественного интереса, важности запросов города перед позицией конкретного владельца земельного участки и частного дома в городской черте.
По общему мнению спикеров, это действительно важно, и пока не решается однозначно. Потому что в законодательстве нет прямого ответа на вопрос, как действовать в ситуации, когда под снос попадают индивидуальные частные домов с прилегающим земельным участком.
Открывая дискуссию, модератор Сергей Eрмак, руководитель отдела PR компании «Брусника», назвал преломление КРТ во взаимодействии с людьми животрепещущей темой. Ведь это очевидно, что города для людей, а не наоборот. И люди — главный актор, для кого в городах должно все свершаться. Это люди делают города особенными, поэтому города и отличаются друг от друга. Это преломление является одним из самых важных.
— КРТ уже меняет города, — отметил Сергей, — и скорей всего в ближайшей перспективе превратится в основной инструмент развития городов. В Тюмени этот механизм застройки стал одним из ключевых. В городе уже 17 проектов КРТ. У Брусники, например, три проекта, больше 50 га. Все регионы вошли в эту историю за последние два года. Но по-разному. В Eкатеринбурге это называют механизмом застройки территории. Существуют довольно разные представления об КРТ, даже в Бруснике, где я работаю. На мой взгляд, это одна из важных тем в области пространственного развития. КРТ стал интересен всем участникам процесса: и городу, и горожанам, не задействованным в КРТ, и тем, кто попал под КРТ, и девелоперам. Люди вроде бы стали понимать, но не до конца. Мы сталкиваемся с этим каждый день, особенно когда приходим к людям, которые живут на этом месте много лет. Особенно если там жили их родственники или родители, и даже дедушки. Особенно остро проблема стоит не с многоквартирными домами, а частными домами. Там люди очень привязаны к земле.
Отмечая, что в самом начале у КРТ был не самый великолепный пиар (в 2020-2021 годах), потому что людям не до конца объяснили, что это означает, Сергей Eрмак предложил обсудить: как сделать, чтобы КРТ был одобряем всеми? Как сделать его инструментом общего согласия?
О том, как «Брусника» работает в условиях КРТ, рассказал Павел Корнеев руководитель отдела подготовки земельного банка компании. От момента подписания договора до ввода в эксплуатацию первого дома (а затем всего земельного участка) проходит большой инвестиционный цикл. Это и разработка градостроительной документации, и расселение горожан, подготовка земельного участка под строительство и само строительство и ввод в эксплуатацию.
— Первые результаты мы получаем спустя шесть лет, иногда и позже. Многие девелоперы, заходя в КРТ, не всегда могут оценить, что будет на выходе. У горожан возникает понятный диссонанс. Поэтому уже на этом этапе надо проявить творческий подход в общении с людьми. Любой девелопер должен понимать, что, заходя на новую территорию, он вмешивается в определенную историю, которая сложилась здесь. Здесь единственный рецепт — насколько можно более эмпатично разговаривать с людьми, провести несколько раундов переговоров. Эмоциональная связь людей с землей бесспорна. Поэтому нужно адекватно подходить к переговорам, соглашаться на какие-то компромиссы. Это иногда занимает очень много времени, но тем не менее мы стараемся всегда именно договориться, а не [проводить] процедуры изъятия.
По мнению Павла, во главу угла надо ставить не территорию, а людей. Надо изменить оптику обсуждения, и тогда история КРТ становится более понятной.
Дарья Радченко, городской антрополог, старший научный сотрудник РАНХиГС, замруководителя центра городской антропологии КБ «Стрелка», по словам модератора, на обсуждении была в роли «представителя человечества».
— Я как антрополог всегда отвечаю за людей, — начала Дарья. -КРТ неизбежно изменяет город, меняются связи, радикально трансформируются. Это стресс разрушения. Меняется мобильность, пути их передвижения по микрорайону проживания, пересобираются отношения людей с реальностью и их социальные связи. Нам кажется, что мы пришли улучшить жизнь города и людей, а люди как раз и сопротивляются, и воспринимают нас как угрозу.
Дарья привела свежий пример: на стенде «Брусники», оформленном к форуму, можно было оставить записочку с ответом на вопрос — что вы бы хотели изменить в своем жилье? Каждый четвертый написал: поменяйте мне соседей!
И это не простое совпадение. По словам Дарьи Радченко, существует «матрешечная солидарность»: уровень подъезд — дом — жилой комплекс — микрорайон; интересными бывают сообщества района или небольшого города. У такой солидарности есть любопытные свойства: в него входят иногда люди, которые давно не живут в районе будущего КРТ и оперируют в аргументах своими воспоминаниями — это ностальгическое членство в сообществе. У них бывают внешние ресурсы для привлечения внимания к проблеме. Поэтому надо четко понимать: кто игроки на этой территории? И какие именно интересы они отстаивают? Дальше надо разобраться, настоящее ли это сообщество и настоящий ли протест. Не все, кто оставляет негативные мнения в соцсетях, готовы прийти на собрание для открытого обсуждения. Но их мнения создают информационный фон. Про единственную ошибку или промах девелопера будут мгновенно знать все. Это наложит печать и на репутацию, и на отношение к КРТ в целом.
— Мы должны предложить что-то взамен утраченных воспоминаний и ностальгии. Поэтому важно общение с лидерами общественного мнения, надо их приглашать участвовать в стратегических сессиях, чтобы можно было найти компромисс, понимая, что ими движет, -рекомендует Дарья Радченко.
— Это философская история про КРТ: и разрушение, и созидание. Это взаимодействие и старого, и нового. Частного и общественного. Почему человек должен жертвовать собой во имя города? Мне всегда казалось, что жизнь в городе — это жертва. Не хочешь жертвовать — уезжай в частный дом за город. Город — это общежитие. Нужно ли это совмещать их ностальгию с глобальным просвещенским проектом? — спросил Сергей Eрмак.
По словам Дарьи Радченко, главный враг любого проекта — это неопределенность. Когда люди не понимают, что с ними происходит, что их ждет, тогда возникают слухи, фейки, самонакручивание. Чтобы понять сограждан, надо спуститься на уровень конкретного человека. Всегда есть и всем недовольные, но и пространство для решения конфликтов и проблем тоже есть.
— Кто должен идти к людям? Девелопер? Городская власть? -спросил Eрмак.
— Это задача и тех, и других. Не надо делегировать задачу поиска компромиссов посторонним игрокам. В этом случае мы рискуем тем, что какие-то важные для нас вещи окажутся не озвученными. Не все граждане пользуются социальными медиа, не все им доверяют. Мы не должны ограничиваться только цифровым полем, но и без него уже невозможно. Кто придет на собрание жильцов в будний день в 16-00? Те, у кого есть свободное время. А надо по возможности каждому дать шанс если не высказаться, то получить информацию. Переговорщиков лучше использовать своих, местных. А не московских антропологов. Но участие их в этом процессе — это локальная экспертиза вашего проекта, тоже может быть полезной.
За категорическим протестом всегда что-то стоит, считает Дарья Радченко. Это выражение какой-то проблемы, иногда личной. Категоричный противник озвучивает то, о чем молчит колеблющийся. Он бесценный источник информации. Он не только против, он готов еще и поговорить об том, почему. Кстати, замечено, что нет прямой корреляции между сроком проживания людей в одном сообществе; в новостройках люди тоже быстрее сдруживаются как люди одной судьбы.
Об опыте комплексного развития территорий в Нижнем Новгороде рассказал Михаил Генин, директор института развития агломерации Нижегородской области. Там к моменту прихода на площадку застройщика готов мастер-план и все проблемы с расселением жителей решены. Что людей пугает больше всего? Михаил Генин считает, что недостаток информации.
— Мы делаем так: после утверждения мастер-плана максимально по всем каналам информируем людей о предстоящем КРТ. По почтовым ящикам раскладываем объявления, проводим собрания, где отвечаем на все вопросы. Мы не расселяем людей, мы улучшаем их жилищные условия.
Так в Нижнем Новгороде относятся к этому процессу, поскольку речь идет не только о решении пресловутого квартирного вопроса. Поэтому они избегают употребления термина «расселение». Смена жилья в рамках программы КРТ предусматривает сохранение района и относительно близкой к прежнему месту жительства локации. Сохраняется, а в некоторых случаях и немного увеличивается жилая площадь (если предыдущая не соответствует уже нынешним нормативам на человека). Решение, участвовать или нет в программе КРТ, принимают сами собственники жилых помещений в ветхих многоквартирных домах. Голосование проводится в течение 45 дней с момента опубликования проекта решения о КРТ. Решение об участии принимается минимум двумя третями голосов собственников жилья. И если многоквартирный дом вой -дет в границы развития, защита прав его жителей предусмотрена по закону.
Михаил Генин отметил, что некоторые и не переезжают на новое место, а просто получают компенсацию за снос старого жилья по рыночной стоимости. Как правило, компенсацию предпочитают семьи, у которых в собственности не одна квартира на расселяемой площадке. Затраты, связанные с переездом, берет на себя застройщик.
По мнению участников обсуждения, это реально круто, когда девелоперам передают участок без обременения и мастер-план готовит городская власть, а не застройщик. Так достигается баланс интересов всех участников.
Юлия Кононова
***
фото: