С таким трудом добываемый комфорт
Тюменский район официально стал Тюменским муниципальным округом, но для его населения и бизнеса важнее не смена таблички, а прогнозируемые правила игры.
На градостроительном форуме «Дом. Усадьба. ТМО» в прошлый четверг обсудили включение новых территорий в жилое строительство.
«2025 год действительно стал для нас судьбоносным. Мы перешли на одноуровневую систему управления. Но переход в статус округа никак не повлиял на нашу площадь, она по-прежнему более 3600 квадратных километров. По-прежнему в него входит 76 населенных пунктов, и темпы переселения растут. Три тысячи человек ежегодно переезжают в Тюменский округ», — напомнила глава округа Ольга Зимина. Она подчеркнула, что это «не революция», а настройка под общегосударственную политику; ключевая цель прежняя -комфортная жизнь.
Контекст простой: округ динамично растет, а вместе с ним растет и загородная застройка. Самые популярные места известны: Кулаково, Московский, Успенка, Каменка, Eмбаево, именно здесь наибольший прирост населения, и, соответственно, острее чувствуется нехватка социальной инфраструктуры. «Из шести самых застраиваемых территорий в четырех сегодня проблемы с детскими садами и школами», — сказала Зимина и отдельно напомнила про уже построенные объекты спорта и культуры, которые должны «держать марку» привлекательности округа.
Начальник управления градостроительной политики главного управления строительства области Алексей Кинчур констатировал, что после постковидного рывка почти все площадки, предусмотренные старыми генпланами под ИЖС, фактически выбраны. Спрос всерьез вышел за границы населенных пунктов, туда, где градостроительные документы не готовы, а в Eдином госреестре может указываться другое назначение земель. В итоге покупатели получают отказ, потому что вид разрешенного использования меняет только собственник, а не намерения покупателя. Чтобы никто не обманывался, Кинчур призвал сверять статус участка по публичным ресурсам и городским порталам, а участников рынка — работать честно и синхронно.
Самый острый вопрос — сельхозземли. И здесь позиция власти и девелоперов совпадает. «Это прямой запрет в земельном законодательстве, статья 79: земли сельхозугодий не могут быть использованы под строительство жилых и садовых домов», — подчеркнул Алексей Кинчур. С 1 марта 202б года все переводы земель сельхозназначения будут проходить через Минсельхоз РФ под особо пристальным надзором. Он добавил, что банки уже предупреждены: выдавая ипотеку под залог подобных участков, они рискуют, потому что «построиться-то человек сможет, а узаконить строение — нет». Решение только одно: не «мелко нарезать поле», а идти законным механизмом комплексного развития территории (КРТ) по инициативе правообладателей, с концепцией, расчетом ресурсов, дорог и долей участия в инженерной и социальной инфраструктуре.
Причем речь не только о сельхозугодьях. По словам Алексея Анатольевича, «коричневые зоны» промназначения тоже уже местами «размечаются под иЖс» и садоводство, а это такой же тупик: дома там «не пройдут никакую регистрацию». Механизм вовлечения один и тот же — КРТ: объединиться, защитить концепцию на градсовете, заключить договор и уже после этого корректировать генплан и ПЗЗ. В концепции обязательно показывать, сколько и какого жилья планируется, какими ресурсами это обеспечивается, какие дороги, тротуары, освещение и места под социалку готовы принять на себя инициаторы.
Качество соседства — отдельная тема. Алексей Кинчур привел положительные примеры по Тобольскому тракту, где застройщики «понимая, с кем соседствуют», закладывают переменную этажность рядом с ИЖС, чтобы не конфликтовать с существующими объектами и сразу предусматривать социальную инфраструктуру. Такой подход не единичен и должен стать нормой для крупных проектов. А форум, публичные порталы, личные приемы в администрации — все эти площадки, по словам чиновника, работают для одного: чтобы застройка округа была законной, технологичной и… не съедала сельское хозяйство.