Почему строители против дешевого жилья?
НОВЫЙ ЗАХОД НА СТАРУЮ ПРОБЛЕМУ
Вчера министерство регионального развития одобрило концепцию снижения рыночной стоимости жилья. Это уже не первая попытка государства сделать жилье доступным и тем самым решить одну из самых больных российских проблем.
Концепция, одобренная Минрегионом, касается, в первую очередь, жилья эконом-класса. Такое — малогабаритное — государство закупает для молодых специалистов, для военнослужащих, для льготников, для переселенцев из ветхого и аварийного жилья. Именно оно оказалось самым востребованным в период кризиса. Конечно, не потому что людям в нем жить приятнее, а потому что только на такое у них есть деньги. Государственные чиновники рассчитывают, что если упадет в цене жилье эконом-класса, то и застройщикам элитных кварталов не останется ничего другого, как снизить цены на квартиры.
Концепция, разработанная Минрегионом совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства, предлагает отдавать подряды на застройку земельных участков тому, кто пообещает меньшую стоимость квадратного метра в будущих новостройках. Другими словами, проводить аукционы на понижение, где стартовой ценой станет средняя рыночная стоимость жилья, определенная Минрегионом. (В Тюменской области она составляет в этом году 32 тыс. 450 руб. за кв. метр.)
Разработчики концепции знают, что львиную долю себестоимости квартир составляет цена земельных участков, которые разыгрываются на аукционах, а также затраты застройщиков на оформление градостроительных и землеустроительных документов. Особенно если сроки передачи земельных участков муниципалитетами затягиваются.
Теперь специалисты Минрегион-развития обещают обязать чиновников на местах выставлять на аукцион только полностью подготовленные под застройку участки: зарегистрированные в государственном кадастре, с разрешением на их использование, с градостроительным планом, в котором отражены требования к качеству возводимых объектов, их энергоэффективности и архитектурным решениям, а также с техническими условиями и ценой подключения к коммунальным сетям. Предполагается, что после внедрения новой системы, цены на высотное жилье эконом-класса снизятся, как минимум, на 20-25 процентов.
ЧТО ДУМАЮТ ПО ЭТОМУ ПОВОДУ ТЮМЕНСКИЕ ЗАСТРОЙЩИКИ?
— Цена зависит от сроков строительства, — говорит технический директор компании «Партнер-инвест» Виктор Лисица. — Чем быстрее строится дом, тем он дешевле.
По сути, его слова подтверждают: концепция верна. Если государство ускорит выдачу застройщикам разрешительных документов и окажет содействие в подключении к инженерным сетям, темпы строительства возрастут и его себестоимость снизится.
Если, конечно, застройщики не найдут других обоснований для постоянного роста цен. Например, такого: спрос рождает предложение, а государство не вправе регулировать рыночные цены. Или найдется другая причина:
— Сейчас застройщики обязаны применять в новостройках энергосберегающие и энергоэффективные технологии, — напоминает Лисица. — Установка тех же приборов учета расхода энергоресурсов требует от застройщика дополнительных капиталовложений. Естественно, это отражается и на себестоимости жилья.
Значит, опять нельзя надеяться на удешевление? В кризис государство выделило миллиарды рублей на поддержку строительной отрасли. У того же «Партнер-инвеста» власть закупила более сотни квартир для военнослужащих и граждан льготных категорий. Покупалось жилье у ТДСК, у «Завода ЖБИ-3» и других застройщиков. Выкупали даже недостроенные объекты, чтобы завершить их на государственные деньги. В то время стоимость жилья, действительно, упала. По данным консалтинговых агентств, в среднем на 25 процентов. Только вот случилось это, думаю, не из-за государственной поддержки, а потому что банки перестали кредитовать население, заглохла ипотека и продажи встали. Сейчас ипотека вернулась (опять же благодаря миллиардам, отпущенным банкам из государственной казны) и. цены потихоньку поползли вверх! Но даже в кризис жилье в Тюмени, например, стоило дороже, чем в Германии, Турции, Болгарии и других странах Европы. В Америке дома продавали по бросовым ценам, а у нас цены удержали! При государственной поддержке!
ПОЧЕМ ВСЕ-ТАКИ МЕТР?
Какова себестоимость квадратного метра жилья в Тюмени? Это тайна за семью печатями! Более закрытой отрасли, чем строительная, я не знаю. Особенно если дело касается денег. На недавней пресс-конференции, в которой принимал участие директор ТДСК — главный застройщик Тюмени — Николай Щепелин, прозвучало, что, если бы не плата за землю и инженерные сети, жилье в микрорайоне Тюменский могло бы стоить по 18-20 тысяч рублей за квадрат. Остается только догадываться, почему земля на окраинах Тюмени стоит дороже, чем в странах, где она действительно на вес золота?
Но вернусь к концепции, которая должна удешевить жилье. Она предполагает аукционы, чтобы снизить стоимость жилья эконом-класса. Но в Тюмени тот же «Партнер-инвест» практикует комплексную застройку микрорайонов. И строит в новых микрорайонах как жилье эконом-класса, так и более комфортное — на разный кошелек. Сможет он принять участие в аукционе? Или нет?
У ТДСК себестоимость квадратного метра ниже, чем у «Партнера», но и его квартиры не всегда подходят под жесткие параметры «экономного», социального жилья. Это квартиры площадью до 18 кв. м. на каждого члена семьи. Если застройщики начнут строить только такое, в больших масштабах, будет ли оно все востребовано государством, а тем паче частными инвесторами?
Вопросов, как всегда, больше, чем ответов.