Куда держат путь цены на недвижимость?
Все знают, что прогнозы — вещь неблагодарная. Особенно в период экономической нестабильности. Но когда речь заходит о покупке жилья, хочется заглянуть в будущее хоть одним глазком.
МНЕНИЯ АНАЛИТИКОВ РАЗДЕЛИЛИСЬ
Вице-президент Объединения риэлторов Тюменской области (ОРТ) Сергей Сухарев на форуме по недвижимости, проходившем 14-15 октября, нарисовал оптимистическую картину. Во всяком случае, для строительных компаний и агентств недвижимости. Уже весной 2010 года, по его мнению, цены на жилье в Тюмени поползут вверх.
— Конечно, такого бурного роста, как в начале 2008-го, не предвидится, но все же, — предсказывает главный риэлтор Тюмени.
Рост начнется с однокомнатных квартир, считает Сухарев. И утверждает, что дефицит малогабаритного жилья на тюменском рынке недвижимости ощущается уже сейчас. А в Москве и Санкт-Петербурге одно-двухкомнатные квартиры небольшой площади инвесторы скупают на корню.
Поддержал в оптимистичных прогнозах коллегу и директор регионального агентства недвижимости «Этажи» Ильдар Хусаинов. Он отметил, что с 1 октября девять крупных строительных компаний Тюмени повысили цены на жилье.
— Потребность в жилье в Тюменской области колоссальная, — отметил Хусаинов. — Достаточно посмотреть, сколько людей до сих пор живут в пансионатах, мало-семейках, ветхих «деревяшках».
Оживлению же на рынке недвижимости, по мнению экспертов, главным образом, поспособствовала поддержка строительной отрасли государством. Почти половину всего жилья, реализованного за год, приобрели по федеральным программам для молодых семей, военнослужащих, уволенных в запас, северян, а также переселенцев из ветхого жилья, ветеранов войны и других льготников.
Но и частные инвесторы понемногу зашевелились. Как только банки начали снижать проценты на ипотеку, количество сделок возросло. Хотя проценты эти по-прежнему остаются высокими, каждая четвертая квартира в Тюмени покупается именно по ипотеке.
— Банки обещают в будущем году сделать ипотечные кредиты еще доступнее — снизить до 11 процентов годовых, — говорит Ильдар Хусаинов.
Но есть, по словам директора «Этажей», и другая, полярная точка зрения на развитие ситуации. Прогнозы «пессимистов» основываются на серьезных доводах. Вот один из них: снижение цен продолжится, если банки не возобновят кредитование строительных компаний на менее жестких условиях.
— Почти половина тюменских застройщиков не может получить кредиты, и вынуждены продавать квартиры в новостройках по демпинговым, заниженным ценам, -поясняет Хусаинов.
Есть и второй довод — та же ипотека. Ждать серьезного снижения ставок по ней не приходится, так как они, по определению, не могут быть ниже уровня инфляции. И хотя президент Дмитрий Медведев недавно заявил в интервью телеканалу «Россия», что инфляция в стране уже три месяца находится на нулевом уровне, банкиры, судя по всему, с ним не согласны. Во всяком случае, Центробанк снизил ставку рефинансирования только на 1%.
Не будет способствовать росту цен на недвижимость и существенное сокращение доходов в региональный бюджет после изъятия из него налогов на добычу полезных ископаемых. Да и снижение жизненного уровня каждого отдельного человека. А в нашем регионе, как недавно заметил полномочный представитель президента России в УрФО Николай Винниченко, он снизился даже больше, чем в других федеральных округах. ПОДСЧИТАЛИ ПОТЕРИ
Единственное, пожалуй, в чем все выступавшие на форуме были единодушны, — «дно» кризиса осталось позади. Позволили себе даже подвести кое-какие итоги.
Главный — насколько упала цена на недвижимость. По данным аналитиков агентства «Этажи», сегодня квартиры в Тюмени продаются по ценам 2007 года. Тогда стоимость квадратного метра была от 32 тысяч до 45 тысяч рублей -в зависимости от класса жилья и местоположения дома. Сейчас можно купить и дешевле, если рискнешь вложиться в долевку. Для сравнения: в 2008-м жилье продавалось в среднем по 55 тысяч рублей за квадратный метр.
Больше всего подешевела аренда офисной недвижимости — на 4б%. Как заметил Ильдар Хусаинов, сейчас удачное время начинать бизнес — выбор офисов огромный и по весьма доступным ценам. Также значительно упала стоимость земельных участков — на 42%. Что касается жилой недвижимости, «вторичка» пострадала сильнее -цены на нее снизились на 32%, тогда как новое жилье подешевело на 27%. Меньше других кризис задел элитное жилье — оно продается лишь на 21% дешевле докризисных ценников. А арендовать квартиру сегодня можно на 18% дешевле, чем год назад.
Снижению цен на недвижимость, разумеется, способствовало снижение спроса. С октября прошлого года по октябрь нынешнего на рынке первичного жилья продано квартир почти на 40% меньше, чем за аналогичный докризисный период. Количество сделок на вторичном рынке упало в два раза.
При этом, риэлторы утверждают, что наш рынок недвижимости пострадал меньше, чем в соседних регионах.
— Брендовые застройщики почти не потеряли в выручке, — утверждали участники форума. -Падение цен на жилье компенсировалось ростом продаж.
Участники форума сходятся во мнении, что кризис сильным застройщикам даже сыграл на руку — конкуренция на рынке заметно снизилась, маленькие компании оказались не в состоянии ее выдержать.
Еще одно из последствий кризисного года — резкий скачок спроса в сторону готовое жилье. Когда появился реальный дефицит денежных средств и банки стали поголовно отказываться кредитовать долевое участие в строительстве, крупные компании
нашли выход — начали продавать уже готовое жилье, оформляя право собственности сначала на себя. Мелким пришлось труднее. Некоторые обанкротились, другие поспешили отдать недостроенные объекты агентству ипотечного жилищного кредитования, которое обязалось довести их до ума.
Правда, отчаянные головы не перевелись до сих пор — как только первые банки возобновили ипотеку на долевку, появились и желающие приобрести строящееся жилье в кредит.
— Даже в реализации жилья по договорам долевого участия мы «просели» меньше, чем другие регионы, — уверяет Ильдар Хусаинов.
А ЧТО ЖЕ БАНКИРЫ?
Если где-то и сидят серьезные экономические аналитики, так это в банках. Иначе, очевидно, они бы просто разорились. Поэтому, хоть и не решающим, но все-таки существенным доводом в пользу первого варианта прогноза относительно стоимости жилья, можно считать тот факт, что банкиры впервые в этом году приняли участие в мероприятии, посвященном недвижимости.
По словам первого заместителя управляющего отделением Западно-Сибирского банка Сбербанка России Сергея Кравченко, в Тюмени на сегодняшний день открыто несколько ипотечных центров, где имеющие постоянную работу граждане могут получить кредиты под 15% годовых, при первоначальном взносе 30% от заемной суммы. В том числе, банк кредитует долевку — по программе «Ипотека+».
Более доступной стала ипотека и в Ханты-Мансийском банке -первоначальный взнос здесь снизился с 80 до 30%. ВТБ-24 вообще готов кредитовать с 10-процентным первоначальным взносом. «Запсибкомбанк» тоже дает ипотеку и даже рассматривает варианты кредитования долевки, а также строительных организаций.
В общем-то, поворот в сторону ипотечного кредитования не удивляет, если учесть, что, по словам банкиров, кредиты под жилье даже во время кризиса остались самыми ликвидными. Неплатежи по ним составили в среднем меньше 1% от банковского портфеля.
При этом самыми исправными плательщиками оставались далеко не самые богатые клиенты — задолженности по выплатам возникали в основном у тех, кто брал кредиты под покупку элитного жилья.
***
фото: