Хозяин не всегда в доме барин
Давно прошли те времена, когда Евгений Лукашин по ошибке мог прилететь из Москвы в Ленинград, открыть дверь чужой квартиры своим ключом и даже не заподозрить, что оказался не дома — все у всех было одинаковое, начиная от планировки жилья, заканчивая мебелью!
А сейчас каждый второй норовит переделать квартиру на свой вкус. Кто-то из практических соображений (например, увеличивают маленькую кухню за счет соединения ее с гостиной), кто-то -из эстетических (тут уж за полетом фантазии собственника вообще не угнаться). Но загвоздка в том, что не все доморощенные «дизайнеры» испрашивают разрешение на подобные эксперименты с квартирой, хотя, согласно Жилищному кодексу РФ (см. статьи с 25 по 29), должны делать это в обязательном порядке.
Представитель тюменского отделения Ассоциации юристов России Ярослав Ильин сталкивался с перепланировкой и переустройством квартир не только в качестве юриста (давал по этому поводу консультации), но и как рядовой гражданин — сам обращался в окружную управу, чтобы тамошние специалисты разрешили ему кое-что переделать в ванной комнате. Говорит, что эта процедура несложная и недолгая, пройти ее под силу любому, надо только захотеть. А еще — понять, чем может впоследствии обернуться несогласованная (читай — незаконная) перепланировка.
— В Москве уже были прецеденты, когда квартиры с незаконной перепланировкой выставляли на аукцион, — рассказывает Ярослав Ильин. — Это делается в том случае, когда собственник отказывается вернуть жилому помещению, которое перепланировал самовольно, первоначальный вид. После того, как такая квартира «уйдет с молотка», собственнику перечисляется стоимость этой квартиры с вычетом суммы, которая потребуется на ее восстановление. Понятно, что такая продажа для владельца — дело очень невыгодное и лучше до этой крайней меры не доводить.
К слову, судебные иски о продаже переделанных квартир на аукционе имели место и в Тюмени. Например, на территории Калининского округа. Об этом рассказала Ирина Никифорова, консультант комитета по юридической работе Калининской управы.
— Однако дело до продажи в тех случаях не дошло, суд обязал собственников устранить нарушения закона, и они сделали это — привели свои квартиры в соответствующий техпаспорту вид, — рассказывает Ирина Владимировна. — Затраты они понесли, конечно, немалые.
Именно поэтому юристы и советуют любые переделки проводить сразу же в соответствии с буквой закона, чтобы не пришлось платить дважды.
— Собственно, людям даже необязательно разбираться в каких-то строительных тонкостях и знать, где в их квартирах несущие стены, а где — нет, — говорит Ярослав Ильин. — У собственника должна быть только идея, а все остальное за него сделают проектные организации, которые объяснят, что разрешено менять, а что нет. И составят проект, с которым уже можно идти в окружную управу на согласование.
По словам Ирины Никифоровой, за разрешением на перепланировку или переустройство к ним в последнее время приходят все чаще. Вероятно, население в этих вопросах стало более просвещенным. В конце концов, кому хочется сидеть на «пороховой бочке», которая в любую минуту может рвануть? Скажем, с подачи соседей, которые вдруг заметили на своих стенах трещины или которые просто вредные и им не дает покоя отличное от типового дизайнерское решение соседей.
По словам Ярослава Ильина, соседи бывают очень бдительны. И по их заявлению специалисты государственной жилищной инспекции запросто могут наведаться в переделанную квартиру с просьбой предъявить техпаспорт.
— Ведь перепланировка одной квартиры может доставить много неудобств другим жителям дома, -говорит Ярослав Ильин. — Скажем, кто-то решил перенести кухню в другое место, а стояк-то общий -вмешательство в его устройство может привести, предположим, к засорам.
Самый легкий законный путь переделать жилье — это внести изменения в техпаспорт на стадии строительства. Этот вариант возможен, если квартира покупается в долю, когда дом еще не сдан в эксплуатацию. В таком случае собственник может написать заявление застройщику и предоставить ему план желаемой планировки — и если этот план не идет вразрез с нормативными актами, то его утвердят.
Тем же, кто покупает «вторичку», стоит внимательнее сравнивать квартиру с техпаспортом. Это не дареный конь, поэтому «в зубы» ему можно и нужно смотреть повнимательнее. Тем более что с прошлого года (об этом «Курьер» писал в августе 2013-го, в интервью с директором филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Василием Щепелиным) в регистрационной палате при проведении разных сделок с недвижимость не требуют этот самый пресловутый техпаспорт. Для продажи-покупки квартиры достаточно ее техплана, а он представляет собой исключительно контуры жилого помещения. То есть, какая и где стена снесена в этой квартире, по нему не видно. Таким образом покупатель запросто может стать обладателем кота в мешке — пойди потом докажи, что перепланировка была сделана до покупки квартиры, а не после.
По мнению специалистов БТИ, с которыми мне удалось поговорить на эту тему, исключение техпаспорта из обязательного перечня документов, требуемых для проведения сделок с недвижимостью, — явный пробел в законодательстве. Однако закон есть закон. И единственная возможность не стать его заложником — запомнить: любое вмешательство в планировку квартиры без разрешения органов муниципальной власти запрещено.
— И это только вопрос времени, когда о самовольной планировке станет известно контролирующим инстанциям, — говорит Ярослав Ильин.
Есть, конечно, вариант — сначала переделать квартиру без разрешения, а потом попытаться узаконить перепланировку в судебном порядке, но судебная практика последних лет такова, что судьи все чаще занимают позицию не в пользу собственника. То есть отказываются идти навстречу правонарушителю и обязывают его вернуть все в первоначальный вид.
Так что если сильно хочется что-то изменить в привычной обстановке, а с разрешениями и согласованиями возиться недосуг, то лучше уж не стены ломать или менять туалет с ванной местами, а купить, скажем, новый шкаф, переставить диван или кухонный стол. На это разрешение надо спрашивать только у своих домашних, больше — ни у кого.
***
фото: На такое расширение жилплощади, по словам специалистов городского департамента земельных отношений и градостроительства, никто сейчас разрешения не даст. Однако есть вероятность, что оно было узаконено в те годы, когда контролирующие инстанции были более лояльны ко всяким экспериментам с квартирами.