Если УК к зиме не подготовилась
С начала отопительного периода прошло уже больше месяца. Но акты готовности к зиме в срок получили не все управляющие компании, ТСН, товарищества собственников жилья и жилищно-строительные кооперативы. 136 таких организаций так и не пришли за получением таких документов.
Насколько важны для собственника квартиры знания о том, что сделала и чего не сделала его управляющая компания для подготовки к осенне-зимнему периоду? Какие выводы и какие шаги следует предпринять, чтобы ваша управляющая компания или ТСЖ в будущем не оказались в числе нарушителей? Об этом мы беседуем с заместителем главы администрации города Павлом Переваловым, начав с простого вопроса:
— На основании каких документов проводилась оценка готовности управляющих организаций к зиме?
— Готовность муниципалитета к отопительному периоду проводится в соответствии с требованиями приказа Министерства энергетики Российской Федерации. В соответствии с ними работает комиссия по проверке готовности теплоснабжающих, теплосетевых организаций и потребителей тепловой энергии к отопительному периоду. В приказе Минэнерго определен перечень мероприятий, которые должны выполнить теплоснабжающие и теплосетевые организации, а также лица, ответственные за содержание жилищного фонда. Итоговую готовность города проверяет Ростехнадзор.
Проверка уже прошла. Все условия, зависящие от городских властей, от теплоснабжающих и теплосетевых организаций, выполнены, в связи с чем получен общегородской паспорт готовности.
— Кто входит в состав муниципальной комиссии по проверке готовности к зиме?
— В этом году комиссия состоит только из представителей городской администрации. Раньше в комиссию входили также представители тепловиков. Но мы изменили практику в связи с тем, что данные организации сами подлежат проверке той же комиссией, и нахождение представителей тепловиков в ее составе могло бы привести к предвзятости.
— Все ли теплосетевые и управляющие организации получили акты готовности к зиме?
— В городе 13 теплоснабжающих и теплосетевых организаций. Самые крупные — УТСК и «Тепло Тюмени». Теплоснабжающие организации все предъявляемые требования выполнили. Комиссия по оценке готовности выдала им акты и на их основе — паспорта готовности.
Управляющие организации должны были предоставить в комиссию акты промывки внутридомовых систем отопления, акты ревизии запорной арматуры, а также подтвердить отсутствие задолженности за потребленную тепловую энергию или факт реструктуризации этой задолженности.
Управляющие организации, которые обратились в комиссию, направили информацию, но требуемых условий не выполнили, получали «акты неготовности». Исправив замечания, они имели право повторно обратиться в комиссию и получить «акт готовности». Однако паспорта готовности им уже не выдадим, так как крайний срок для этого — 15 сентября.
В городе 555 потребителей тепловой энергии — УК, ТСН, ТСЖ, ЖСК. В комиссию обратилось 316. В установленный срок — до 15 сентября — выдано 206 актов и паспортов готовности. Eще 110 потребителей тепла получили «акты неготовности». Все остальные в комиссию не обращались.
— Что будет с теми управляющими компаниями, которые не получили паспортов готовности?
— В соответствии с законодательством и положением о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, невыполнение требований по подготовке к отопительному периоду приравнивается к невыполнению лицензионных требований. В отношении всех управляющих компаний, которые подлежат лицензионному контролю, были направлены обращения в государственную жилищную инспекцию Тюменской области. Там рассмотрят их деятельность на предмет соответствия лицензионным требованиям. Что касается ТСН, ТСЖ и иных специализированных кооперативов, то лицензированию их деятельность не подлежит. Поэтому в отношении них в государственную жилищную инспекцию направлены сведения для проведения проверки соблюдения правил эксплуатации жилищного фонда, за невыполнение которых также предусмотрена ответственность.
— Управляющая компания несет больше обязанностей перед жителями или перед городской властью?
— Перед собственниками квартир. Перед городской властью как выразителем интересов государства — только в сфере соблюдений федерального, регионального законодательства и муниципальных нормативов. Муниципалитет также является собственником значительной части жилищного фонда. Управляющие компании, которые не получили паспортов готовности, несут полную ответственность перед теми, кто их нанял. Собственникам этих домов надо задуматься — стоит ли иметь договор управления с такой компанией или выбрать другую?
— Может ли городская власть контролировать качество работы управляющей компании, в том числе и по подготовке к зиме?
— Контролировать качество работы управляющей компании — обязанность, прежде всего, самих собственников. Они нанимают эту управляющую компанию, они обязаны принимать у нее работы либо на общем собрании, либо советом многоквартирного дома. Содействие жителям в таком контроле могут оказать и жилищная инспекция, и органы местного самоуправления. Eсли выявляются нарушения в деятельности управляющей компании, об этом должно стать известно собственникам. Законодательство требует, чтобы эта информация была публичной.
— Eсли управляющая компания обещала одно, а делала — другое, как с этим бороться?
— Управляющая компания — коммерческая организация. Она заинтересована в управлении тем или иным домом, поэтому стремится представить себя в выгодном свете. Собственник не является профессионалом в жилищной сфере, он может быть введен в заблуждение. Но специалистов городской администрации, которые присутствуют на общих собраниях, в заблуждение не ввести. У нас есть возможность проверить управляющую компанию на соблюдение законодательства, на наличие предписаний и неоплаченных штрафов. В год наши специалисты участвуют почти в 3000 собраний и всегда готовы оказать содействие гражданам в получении объективных данных.
Собственники часто ориентируются на позицию органов местного самоуправления. За компании, не получившие паспортов готовности к зиме, мы голосовать не будем.
Городская администрация является собственником большого количества помещений в многоквартирных домах. В некоторых домах эта доля составляет больше 50 процентов. Муниципалитет как собственник может выступить инициатором проведения общего собрания с целью смены управляющей компании.
— Когда нам, жителям, следует начинать беспокоиться о готовности инженерных систем нашего дома к зиме?
— Как можно раньше. Согласно правилам эксплуатации жилищного фонда должен проводиться весенний и осенний осмотр многоквартирного дома. Осенью на предмет технической готовности, а весной — по итогам прошедшего отопительного периода, когда становится понятно, где и что необходимо исправить. В этой проверке участвуют и собственники, которых представляет совет дома. Управляющая компания должна быть заинтересована в том, чтобы заранее обратиться к собственникам и проинформировать, например, что бойлер может не пройти испытаний на плотность и герметичность. Eсли, конечно, управляющая компания действительно является управляющей, не на словах, а по сути.
— Что делать собственникам, если управляющая компания не получила паспорта готовности к зиме?
— Задуматься над тем, кто управляет вашим домом и насколько этот управленец эффективен. Муниципальная власть, со своей стороны, разрабатывает комплексный план реагирования на такую ситуацию. План предполагает и работу с контрольно-надзорными органами — региональными, федеральными, а также проведение общих собраний собственников, чтобы оповестить их о ситуации, которая сложилась. Там, где собственники изъявят желание сменить управляющую компанию, мы готовы оказывать им содействие. Муниципалитет и собственники — в одной команде. Такое объединение усилий и приводит к результату.
— Может ли неготовность управляющей компании оказаться только на бумаге, а на самом деле она все для подготовки к отопительному сезону сделала?
— Определенные мероприятия по подготовке к зиме управляющая компания, конечно, проводила. Иначе перезимовать невозможно. Но если не составлен документ об этих мероприятиях, это тоже характеризует качество работы компании. Процесс управления — комплексный. Он состоит не только из организации и проведения необходимых технических и технологических мероприятий, устранения аварийных ситуаций, но включает и формальную сторону — отчетность, работу с контрольно-надзорными органами, составление документов. Практика показывает, что неумение готовить документы часто совпадает с неумением работать в принципе. Вряд ли человек, не знающий таблицы умножения, решит алгебраическое уравнение и, тем более, окажется доктором математических наук.
***
фото: А этот дом готов к зиме? ;Павел Перевалов.