Государственная ипотека
Одной из важнейших потребностей человека является потребность в жилье.
Реализуется эта потребность различными способами – покупкой нового жилья (первичный рынок) или готового жилья (вторичный рынок), обменом, разменом, самостоятельным строительством (в том числе загородным малоэтажным, что сегодня очень востребовано гражданами и неоправданно обделено вниманием строителей) и т. д.
Денежные средства для покупки жилья могут быть собственные, заемные в полном объеме, частично заемные, сертификаты и другие источники и финансовые инструменты. Одним из способов решения жилищного вопроса для каждого конкретного человека является ипотечный кредит (ипотека), который фактически представляет собой покупку недвижимости в рассрочку на заемные средства с выплатой процентов за пользование этими заемными средствами и одновременным залогом приобретаемой недвижимости. Для многих граждан ипотека является единственным средством решения жилищного вопроса, поэтому она и стала настолько популярна в нашей стране в последние год-два. Однако ипотека – это кредит, долг, который придется отдавать, и взвесить свои возможности по его возврату необходимо много раз, не смотря на то, что «весь мир живет в долг».
Последний ипотечный кризис, а затем и финансовый кризис в Америке и других странах показал это более чем наглядно. И это притом, что проценты по ипотеке «у них» в два-три раза меньше, чем у нас. Ипотечный кризис не ударил катастрофически по нашему жилищному рынку, в том числе и потому, что очень немногие из тех граждан, кто хотел им воспользоваться, просто не успели это сделать. Но определенную отрезвляющую роль ипотечный кризис безусловно сыграл. А в условиях мирового финансового кризиса ипотека становится практически недоступной.
Но так ли это? Сегодня ипотека осуществляется по схеме «банк – заемщик», т. е. в этих рыночных взаимоотношениях государство определяющей роли как бы не играет. Но решение жилищного вопроса имеет национальный приоритет, и активная роль государства, особенно в условиях мирового финансового кризиса (можно предположить, несколько затяжного), представляется просто необходимой. Вот если схему ипотеки изменить на «государство (в лице своих финансовых институтов) – заемщик», и ипотечные кредиты выдавать напрямую?
Наверняка скорость прохождения денег увеличится, контроль за их расходованием будет прямой и жесткий, а гарантия государства для человека важнее гарантии любого банка. И процентные ставки за пользование ипотечным кредитом будут наверняка и меньшими, и реальными в каждый момент экономической ситуации в стране. Ведь условной альтернативой ипотеке как классическому банковскому продукту уже сегодня выступают социальная, военная, народная, льготная и особенно «строительная ипотека», суть которой в оплате квартиры в рассрочку. Однако конкурировать с классической ипотекой она не может, так как сроки оплаты у строителей примерно год, а в банках десятки лет. Механизмом же решения «государственной ипотеки» может быть создание Государственной жилищной корпорации и Государственного ипотечного банка. Скорее всего, при таком подходе отпадет необходимость в страховании ипотечных рисков – не будет же государство страховать само себя?
Но это одна составляющая. А главное – государство может выкупать по реальной рыночной цене квартиры на первичном рынке у строителей и на вторичном рынке у собственников, смотря что хочет и может приобрести гражданин, тем самым участвуя в формировании неспекулятивных цен на жилье (кстати, и проблема обманутых дольщиков исчезнет). Эти квартиры становятся собственностью государства, хотя государство может и само заниматься строительством и реализовывать свои объекты. А затем государство отдает их в найм гражданину с последующим выкупом по «государственной ипотеке», скорее всего, с обязательным первоначальным взносом для подтверждения его кредитоспособности и серьезности намерений. Гражданин оплачивает все ежемесячные коммунальные платежи и ежемесячный взнос за квартиру.
Должен гражданин будет государству и наверняка сделает все, чтобы сохранить квартиру. А уже если не получится – государство гарантированно вернет ему выплаченные средства, возможно, и с процентами. Этот сектор вложения сбережений населения в российскую экономику бесконечно емкий, ведь у населения накоплены громадные денежные средства. Разумеется, накопления (которые хранятся в финансовых структурах и находятся на руках) и сегодня работают в экономике страны (кроме тех, что лежат «под подушкой»), но введение их в решение жилищной проблемы, безусловно, придаст их использованию более четкую социальную направленность.
Сегодня как никогда необходимы инвестиции в экономику страны – иностранные, внутренние, частные. Так вот они, инвесторы, – граждане нашей страны, которые могут и хотят взаимовыгодно вложить свои накопления, тем самым проявляя доверие к государству и пресекая слухи о возможной девальвации, деноминации и дефолте. А когда у государства сформируется свой государственный жилищный фонд, реформы ЖКХ, которые сегодня пробуксовывают, будут реализовываться гораздо качественнее и быстрее.
«Государственная ипотека» как одна из составляющих может надежно и быстро обеспечить потребность граждан в жилье действительно в массовом порядке, использовать значительные денежные накопления граждан в экономике своей страны, укрепить государственный сектор и, безусловно, стимулировать дальнейшее развитие строительной отрасли и многих других отраслей экономики страны.
Валерий Канюков, специалист по недвижимости