Иметь или не иметь
На встрече с почетными гражданами Тюмени, состоявшейся накануне Дня города, глава администрации Евгений Куйвашев отчитался: в этом году в Тюменской области будет построено по 1 кв. м. жилья на каждого жителя. Это чуть ли не лучший показатель по России. И можно было бы говорить об успехах в реализации нацпроекта «Доступное и комфортное жилье», если бы не одно «но»: о доступности этого жилья для подавляющего большинства тюменцев пока говорить не приходится.
В чем же причина того, что несмотря на ускоренные темпы ввода новых квадратных метров, цены на жилье в областном центре продолжают расти? Этих причин несколько.
Во-первых, растут затраты строителей. К повысившимся тарифам на энергоресурсы и ценам на стройматериалы, добавилась нагрузка в виде платы за подключение к городским коммунальным сетям — миллионы рублей с каждого дома. Во-вторых, спрос на жилье в Тюмени продолжает расти. Численность населения города уже составила 600 тысяч человек — и это только имеющие прописку или официальную регистрацию. Ежегодно Тюмень принимает десятки тысяч мигрантов, а также студентов и пенсионеров из северных автономий и других регионов. Многие северяне покупают квартиры впрок, в расчете на будущий переезд. Кстати, специалисты на рынке недвижимости утверждают, что именно жители Югры и Ямала являются главными покупателями квартир и коттеджей, способствуя тем самым росту цен на жилье. Как сказал заместитель генерального директора «СибИНТЕЛ холдинг» Игорь Михайлов, даже за очень дорогое жилье покупатели готовы платить наличными, не прибегая к помощи ипотечных или других кредитов.
Не буду спорить — есть люди, которые могут себе позволить заплатить 20 млн. рублей за пентхауз в центре города, не подорвав тем самым семейный бюджет. Но наверняка знаю и другое: десятки тысяч молодых семей, граждан, работающих в бюджетной сфере, семей, имеющих маленьких детей, где работает только один родитель, и многие другие категории тружеников по сей день остаются на обочине всех жилищных программ и проектов.
— Мы с мужем пытались получить жилищную субсидию по программе «молодая семья», — рассказывает Яна Агдамова, мама 1,5-годовалой Алеси и 3-летнего Алексея. — Уже пять лет, как поженились, живем в квартире родителей мужа, они оба — пенсионеры. Столько нервов потратили на сбор необходимых документов, походы по различным инстанциям, но получили отказ. По каким-то сложным подсчетам оказалось, что в двухкомнатной квартире, где мы проживаем вшестером, на 0,5 квадратных метра на человека больше, чем требуется для участия в программе. Ипотеку нам тоже не дадут: доход не позволяет. Как это ни цинично звучит, но для нас, как и для многих молодых семей единственным выходом остается вступление в наследство. Естественно, это не улучшает взаимоотношения в семье, неприятно слышать от родителей горькие слова: «Подождите, умрем, квартира вам достанется».
Людмиле Елесиной повезло больше. В январе этого года они с мужем и 5-летним сыном улучшили свои жилищные условия, обменяв с доплатой однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Для этого пришлось взять ипотечный кредит на 800 тысяч рублей. Но Людмила считает, что поступили они правильно — другого выхода не было. Ребенок растет, а в однокомнатной малогабаритке у молодой семейной пары какая может быть личная жизнь? Но и Елесиным, несмотря на то, что оба работают и имеют неплохой совокупный доход, пришлось побегать по банкам. Оказывается, далеко не все банки дают ипотеку семьям с несовершеннолетними детьми.
Как объясняют сами финансисты, виной тому несовершенство российского законодательства. С одной стороны, ипотечный кредит подразумевает залог приобретаемой недвижимости, с другой, в случае, если заемщик по какой-то причине не может рассчитаться с кредитом, банк не сможет забрать в качестве залога имущество, если одним из собственников является несовершеннолетний ребенок.
Вице-президент Ассоциации кредитных брокеров и финансовый обозреватель еженедельника «Профиль» (Москва) Ян Арт считает, что потенциал этого вида кредитования на российском рынке огромный.
Сегодня на ипотечном рынке работает около 600 банков. Это больше чем в какой-либо другой стране. Однако, по мнению Арта, существует несколько проблем, которые затрудняют дальнейшее развитие ипотеки.
Одна из них — у нас сформировался перекос этого кредита. По статистике, 50% кредитов выдано в трех регионах России — Питере, Москве и Тюменской области, т.е. в целом по стране ипотека идет слабо. Одна из причин — низкий уровень доходов населения.
На сегодня на одного россиянина в среднем выдано кредитов на 130 евро, тогда как в США — на 212 тысяч долларов. Эта колоссальная разница говорит также о том, что ипотечный кризис нам не грозит.
На развитии ипотеки сказываются и последствия мирового кризиса ликвидности: для российских банков закончился «медовый месяц», когда они легко занимали деньги в зарубежных банках. Поэтому сейчас обсуждается возможность получения средств из других источников, например, открытие сберегательных касс, использование накоплений Пенсионного фонда или Стабфонда.
Еще один момент — посткризисная реакция. Например, Центральный Банк России понемногу начал повышать ставку рефинансирования. Пока это не оказывает какихто серьезных изменений на кредитный процесс, однако вызывает у банков некоторую нервозность и ставит под вопрос процессы рефинансирования, которые только год назад начали развиваться.
Тем не менее, по мнению генерального директора компании «Кредитмарт» (Москва) Николая Корчагина, ипотека — самый успешный проект законодательной, исполнительной властей и бизнес-структур.
«За десять лет цена на ипотеку снизилась раза в два, — заявил он. Сейчас у нас, если сравнивать с уровнем инфляции, самая дешевая ипотека в мире. А трудности в стране из-за того, что пока еще не сформирована полноуровневая система ипотеки. Предстоит поработать над механизмом процедуры взыскания на заложенное имущество, созданием сетей продаж через брокерские структуры, формированием рынка рефинансирования базовых активов. В ближайшие 10 лет это и будет происходить».
В Тюмень ипотека пришла в 2003 году, спустя пять лет с момента издания закона. Экспансия крупных банков в столицу Западной Сибири началась в 2005 году, когда стало активно развиваться жилищное строительство и цены начали быстро расти. Сегодня у нас по ипотеке работает 43 банка.
Появились и программы рефинансирования кредитов, правда, они мало используются. Как пояснил руководитель интернет-портала «Ипотека Тюмени» Владимир Андреев, это объясняется тем, что тюменцы в 2007 году начали активно погашать свои кредиты, и порядка 80% граждан полностью рассчитались по долгам. Тем более, что ставки по кредитам начали вновь подниматься вверх, то есть потерялся экономический смысл программы.
Мировой банковский кризис не сказался на горожанах. По словам заместителя управляющего Тюменским городским отделением Сбербанка России Сергея Кравченко, за последний год объем жилищных кредитов увеличился примерно в 4-5 раз. И предпосылок для снижения не наблюдается. С другой стороны, чувствуется, что население берет кредиты на грани своих возможностей. Поэтому, скорее всего, будет происходить либерализация в оценке платежеспособности клиентов. Хотелось бы надеяться.
Начальник управления розничного бизнеса Тюменского филиала АКБ «Абсолют Банк» Марина Попова также отметила, что не видит снижения интереса к ипотеке. Каждый квартал число заемщиков увеличивается в три раза. Однако платежеспособность у населения все же снизилась, поэтому сейчас банк рассматривает и неофициальные доходы граждан.
В целом проблема официальных и неофициальных доходов заемщиков актуальна для кредиторов. Например, по словам и.о. начальника отдела розничного бизнеса тюменского филиала Ханты-Мансийского банка Александра Попова, ХМБ — первый в области по объему капиталов. Он занимает порядка 50% ипотеки Югры, в Тюмени же 40% заявителей получают отказы. «Существует проблема доказательства своей платежеспособности, — поясняет Александр Попов. — По некоторым данным, 40-50% жителей Тюмени получают часть своих доходов неофициально. Банк не может засчитывать их в качестве платежеспособности клиента».
Интересно, что в Тюмени практически нет просроченных кредитов. «Нас спасает отношение граждан к долгу, люди боятся потерять жилье, — говорит Кравченко. — Ввиду низких процентов невозвратов банку и интересны такие кредиты. Однако если требования к заемщикам будут снижаться, такие ситуации не исключены».
Взгляды банкиров, брокеров и специалистов, работающих на рынке недвижимости, сходятся в одном: только более активное участие государства в развитии ипотеки, бюджетная поддержка ряда социальных проектов и программ, совершенствование законодательства, а также реальное повышение доходов основной массы населения смогут дать новый толчок к развитию ипотечного кредитования в России.