Мастер-класс для застройщика
«Ликбез» по системе градорегулирования провел вчера в Тюмени директор московского Института развития экономики города. Этот институт, созданный в 1995 году, – не высшее учебное заведение, а известный аналитический центр, занимающийся изучением проблем развития муниципальных образований. Центр является членом Европейской исследовательской сети в области жилищного сектора, Международного союза по жилищному финансированию.
Не удивительно, что интерес к встрече с директором института Эдуардом Трутневым оказался достаточно велик. Тем более, что он привез подготовленный мониторинг ситуации в сфере развития застроенных территорий и системы градорегулирования именно на нашей почве. По его словам, он приехал, чтобы рассказать, что «зашито между строчками в формулировках» областных и городских нормативно-правовых актов. Однако гость сразу предупредил, что идеального рецепта решения всех проблем ждать не стоит, надо искать свои пути, моделировать ситуации и действовать по методу «Думай, голова!»
Подбираясь к анализу региональных и местных документов, Эдуард Трутнев указал на пробелы и ошибки в федеральном законодательстве по этой теме, привел обязательный перечень документов, который должен быть в действии для того, чтобы градостроительные проблемы решались по всем правилам.
Специалисты Института развития экономики города проанализировали около двадцати региональных и муниципальных нормативно-правовых актов. Они обнаружили и «неточности» в формулировках, и дублирование, и наличие «рудиментов» системы предварительного согласования, и даже «чиновничий бадминтон», когда полномочия «перебрасываются» от одного к другому.
По мнению Трутнева, надо учитывать и тот момент, что сегодняшняя власть фактически оказалась в «заложниках» незавершенности действий прежних руководителей. И ее желание ликвидировать отставание по некоторым пунктам как можно быстрее может оказаться «ловушкой», а незамеченные в спешке проблемы – вернутся бумерангом.
Кроме того, при моделировании отношений «правообладатель-застройщик-власть» недопустимо действовать с позиции силы. Определять жесткие нормативы для изъятия земли у жильцов домов, попадающих в зону застройки, и верхнюю планку цены, по мнению Трутнева, то же самое, что «поженить ежа с ужом».
С возражениями директора компании «Домострой» Геннадия Воронко, что нормативы могли бы урегулировать «беззаконное противостояние» застройщика и жильцов, докладчик не согласился. Одним из методов решения спорной проблемы он предложил проведение местного референдума о придании особого статуса этим территориям, о возможности изъятия на них земельных участков и расположения новых объектов недвижимости. Принудительного изъятия земли без согласия людей быть не может. Так что разработка нормативов, по мнению Трутнева, может оказаться «палкой о двух концах», не защищающей жильцов, а ударяющей по их интересам.
Спор между представителем науки и «человеком из реального сектора экономики» разгорелся и по поводу определения начальной цены права на развитие застраиваемых территорий. Для каждого региона она, безусловно, своя, но отправной пункт один – рентабельность. Если планку задрать, то проект станет высокорискованным не только для застройщика, но и для его дольщиков, заплативших за квартиру в строящемся жилом доме свои кровно заработанные деньги. Образец расчетного моделирования проектов директор института привел на примере будущего микрорайона в районе улицы Молодогвардейцев – Водников – поселок Антипино. Прибыльность данного проекта, по расчетам института, должна быть не менее 15% в год, иначе «игра не стоит свеч», пока же получается только 6%. А если застройщик не получит запланированную прибыль, то, по словам представителя фирмы «Калинов мост», для него это будет означать «деньги, выброшенные на ветер». А внешне это может выглядеть как «слоеный пирог», когда рядом с новыми высотками продолжают ютиться старые деревяшки.
Вся система градорегулирования, по мнению директора Института экономики развития города, находится пока на начальном этапе, по многим пунктам еще сплошные нули, а в изложениях уже принятых законов «черт ногу сломит». Поэтому к строительству этой «многоэтажной системы» надо подходить творчески. И, по возможности, не терять драгоценного времени.