О кадастре и нашем кошельке
С 2018 налог на имущество физических лиц начнут исчислять, исходя из кадастровой стоимости недвижимости.
О необходимости постановки объекта недвижимости на кадастровый учет знают уже, наверное, все дачники. Но налога на городские квартиры многие еще не получали. Либо получали, но по инвентаризационной стоимости, которую обычно указывают в тех-паспортах. Эта сумма не сравнима с рыночной. А кадастровая стоимость — это и есть рыночная, но установленная не на глазок и не по желанию продавца, а аттестованным государственным оценщиком по определенной методике.
О том, что надо знать о кадастровой стоимости недвижимости и можно ли ее оспорить, мы говорили с Алексеем Дашкевичем, начальником отдела землеустройства и кадастровой оценки объектов недвижимости регионального управления Росреестра.
— В чем необходимость перехода от инвентаризационной стоимости к кадастровой?
— Инвентаризационная до 2012 года рассчитывалась в БТИ и заносилась в техпаспорта собственников и соответствующие базы данных. После этого ее больше не проводили. А собственники квартир в домах, которые построили после 2013 года, налога вообще не платили. Рынок недвижимости за эти годы изменился, пришла пора приводить все расчеты к единому знаменателю.
— Eсли налоговое уведомление к уплате налога за имущество приходит, значит, у квартиры уже есть кадастровая стоимость?
— Eсли налог приходит, значит, есть объект. На земельные участки налог давно исчисляется по кадастровой стоимости. А на объекты капитального строительства, если их площадь не больше 10 тысяч кв. метров, налог исчислялся пока только по инвентаризационной стоимости. По кадастровой первые платежки придут только в 2019 году.
— Кадастровая стоимость приближена к рыночной. Для собственников — это хорошо или плохо?
— Она может быть как меньше, так и больше рыночной. Оценивать это можно по-разному. В одних случаях хочется, чтобы она была ниже, в других — выше. Расчет кадастровой стоимости основан на анализе объекта и рынка недвижимости в данный период времени. При расчете оценщик использует параметры массовой оценки, группируя похожие дома по однотипным критериям (расположение, площадь, материал стен). При невозможности такой группировки (например, на весь микрорайон остался один деревянный дом) учитываются индивидуальные особенности строений. Суммируя показатели, получают кадастровую стоимость.
— Как узнать кадастровую стоимость квартиры или дачного участка?
— Самый быстрый способ — зайти на сайт Росреестра. И воспользоваться одним из трех сервисов. Актуальную стоимость можно узнать в «Справочной информации об объекте недвижимости» в режиме онлайн. Для этого ввести в строку поиска адрес или кадастровый номер. Выйдет информация, в том числе по кадастровой стоимости и дате ее утверждения. Eсли забыли номер, но знаете, где объект расположен, воспользуйтесь сервисом «Публичная кадастровая карта». А на странице «Фонд государственной кадастровой оценки» можно отследить, как менялись инвентаризационная и кадастровая стоимость. Можно и прийти в офис МФЦ и заказать выписку о кадастровой стоимости объекта. Она предоставляется бесплатно и готовится в течение 3-5 рабочих дней.
— Как часто пересматривается оценка?
— Не чаще одного раза в три года и не реже, чем раз в пять лет. При следующей оценке учитываются изменения рынка недвижимости в целом — произошли ли какие-то глобальные перемены, которые могут повлиять на увеличение или уменьшение кадастровой стоимости. Eсли объект, например, разрушился или был ликвидирован, то он снимается с кадастрового учета. А если изменились его характеристики — надстроили, поменяли материал наружных стен — в базу внесут новые данные.
— Влияет ли на кадастровую стоимость квартиры, если вас затопили соседи?
— Не влияет, это внутренние характеристики.
— Как понять, правильно ли определена стоимость?
— Ошибки могут быть и на разных этапах. В работе оценщика они могут быть устранены в течение 20 рабочих дней после того, как опубликован отчет. Eсли ошибка допущена при внесении в базу EГРН — надо сравнить данные с результатами официальной оценки.
Но самостоятельно определить правильность кадастровой оценки человеку, который в этих вопросах не разбирается, трудно. Это все равно, что найти ошибки в расчетах полета космического корабля. Самый понятный и доступный метод — сравнить с кадастровой стоимостью квартиры соседа. Eсли у вашей недвижимости она в 5-10 раз выше или ниже, то надо искать ошибку.
— А если ты не согласен — как оспорить стоимость?
— Это можно сделать в комиссии по оспариванию кадастровой стоимости, которая создана при управлении Росреестра по Тюменской области, либо в суде. Форму обращения выбираете сами. Состав документов одинаков. Комиссия принимает решение в течение 30 дней.
Но оспаривание оценки должно быть основано на фактах. Например, вам стало известно об использовании недостоверных сведений при проведении кадастровой оценки, или какая-то характеристика объекта (площадь, расположение, назначение) оценщиком использована неверно. И у вас есть документ, это подтверждающий.
Или если вашу квартиру оценили в 1,5 млн рублей, а ее рыночная стоимость — 6 млн рублей. Или наоборот. Но чтобы это доказать, придется обращаться к профессиональному оценщику, а его работа не бесплатна. Надо быть уверенным, что затраты того стоят. Выбрать оценщика можно на сайте Росреестра в разделе, посвященном деятельности комиссии.
Поток заявлений в комиссию после утверждения новых нормативов отчислений по налогу на имущество не увеличился. Более того, ни одного заявления об оспаривании кадастровой стоимости на жилые объекты не поступало.
— Что надо знать об изменениях кадастровой стоимости своих объектов недвижимости? Ведь от нее зависит величина налога.
— Основные характеристики объекта недвижимости, которые влияют на его кадастровую оценку, указаны в документе на собственность, их же можно найти и на сервисах Росреестра — в справочной информации. А в «Личном кабинете» можно отслеживать сразу все свое имущество, чтобы не искать объекты поодиночке. Контролировать его надо, как и деньги в кошельке.
Кадастровая стоимость — это и есть рыночная, но установленная аттестованным государственным оценщиком по определенной методике.
***
фото: При расчете оценщик группирует похожие дома по однотипным критериям ;Алексей Дашкевич.