Развитие в верном направлении
Город заключил со строительными компаниями 16 договоров на развитие застроенных территорий.
Одним решением — всех зайцев
Старт программы был дан в 2008 году. Начинался он с трех участков. Через пару лет к ним добавились два, потом — еще два. Но процесс шел не слишком активно. По словам Дмитрия Иванова, директора городского департамента земельных отношений и градостроительства, результаты тех лет показали — необходимо пересмотреть подходы. Чтобы программа стала привлекательной для застройщиков, изменили расчет начальной цены аукциона.
До этого стоимость участков была достаточно большой. Понятная логика: продавать как можно дороже. Но анализ ситуации показал, что в этом случае застройщику невыгодно вкладываться в объекты. Он не только заходит на аукцион с большой стартовой ценой, но еще и получает дополнительную нагрузку, связанную со сносом жилья, выплатой компенсаций, строительством и подключением новых сетей.
— Мы обратились в правительство области с предложением внести изменения в постановление и снизить начальную стоимость лотов, — рассказал Дмитрий Иванов, выступая в прошлую пятницу на заседании круглого стола, посвященного теме развития застроенных территорий. — Задача — не торговать дороже, а убрать ветхий жилой фонд. Eсли застройщик готов помогать, зачем ставить ему преграды?
Сегодня начальная цена за площадку (территорию, которую отдают под застройку) может составлять от 5000 до 15000 рублей. Хотя в итоге ее забирают и за 150 тысяч рублей, и за миллионы.
Найденный подход оказался удачным. В прошлом году было разыграно сразу 14 территорий. В этом — приняты решения о возможности развития еще двух — в границах улиц Чайковская — Новогодняя — Сосьвинская и на улице Волгоградской.
— Программа развития застроенных территорий решает важнейшие для города задачи, — подчеркнул Дмитрий Иванов. — В условиях сложившейся застройки она помогает убрать аварийный, ветхий жилой фонд, произвести новое строительство, облагородить и преобразить город. Она дает возможности для развития строительного рынка, делает город более современным и комфортным.
Застройщики не дремлют
Раньше лакомыми кусочками для застройки инвесторы считали участки в центре города. Сейчас договоры по программе заключены и на территориях, расположенных на удалении от него: в таких планировочных районах, как Затюменский, Южный, Антипинский, Заречный, Парфеновский, Тарманский.
— Чтобы площадки были инвестиционно привлекательными, ввод жилого фонда должен превышать сносимый в 10 раз, — говорит Ирина Даровских, начальник отдела генерального плана городского департамента земельных отношений и градостроительства. — В Тюмени общая площадь сносимого жилого фонда на этих территориях составит более 145 тысяч квадратных метров, а собираются ввести в эксплуатацию около 1,3 млн квадратных метров жилья.
Раньше других — пять лет назад — осваивать территории начала компания «Жилье-2000». Она уже снесла четыре многоквартирных дома и на их месте заканчивает строительство ЖК «Парковый». В 2012 году контракт на освоение территории в границах улиц Мориса Тореза — Мурманская — Малыгина подписала компания «Монолит». Но у застройщика, по словам Ирины Даровских, возникли трудности со сносом жилого фонда. Тем не менее, они уже убрали и расселили 10 индивидуальных жилых домов и оформили почти весь земельный участок. В ближайшее время там тоже начнется строительство.
Не сидят без дела и застройщики, которые выиграли аукционы в 2016 году. По пяти договорам определены этапы строительства и сроки их выполнения. На сентябрь назначены публичные слушания еще по двум проектам планировки и межевания. На утверждении находятся проекты «Акваинвеста» (Холодильная — Харьковская — Минская); «Сибстройкапитала» (М. Джалиля — Пражская — Т. Чаркова); «Фэнси» (Дружбы — Таежная — Волочаевская — Ватутина). Начато строительство первой очереди многоквартирного дома «Транссибирской нефтяной компанией» (Тюменская — Курчатова — Рылеева). Начала выплачивать компенсации собственникам компания «Элит-строй» (Магнитогорская — Пархоменко — Транспортная — Невская). Компания «К2» (Береговая — Республиканец) передает жилые помещения в муниципальную собственность.
— Ни на одной из площадок нет ситуаций, когда застройщик ждет и ничего не делает, — считает Дмитрий Иванов. — Мы планируем работу так, чтобы его собственные производственные процессы и города — по ремонту, строительству дорог или инженерных сетей не отрывались друг от друга, были максимально синхронизированы. И продолжаем искать новые площадки для развития.
О недостатках и преимуществах
Препятствием, которое застройщик встречает в реализации проекта, становится отсутствие у жильцов документов на жилье. Многие дома, которые планируется сносить, заселялись 50-70 лет назад: часто — стихийно, без оформления прав на земельные участки. А если прав нет, как застройщик их возместит?
— Выселять людей на улицу, конечно, никто не будет, — уверен Дмитрий Валерьевич. — Застройщик — не бездушная машина. Но по тем участкам, которые не оформлены, — людям необходимо доказать свое право. От этого зависит и размер компенсации.
Существенно снизили возможности развития застроенных территорий и изменения в Градостроительном кодексе. Но эти трудности, уверен Иванов, преодолимы. Конечно, легко строить в поле, где нет никаких собственников, и когда есть деньги на развитие. Понятно, что работать на чистых площадках — одно, а строить в условиях сложившейся застройки, транспортной, инженерной инфраструктуры — совсем другое. Инвесторам приходится вкладывать больше труда, принимать сложные решения. Но и эффект получается больший. Застройщик осваивает новую площадку, город — расселяет ветхий фонд, а люди получают современные квартиры.
— Программу развития застроенных территорий можно назвать нашей реновацией, — говорит Дмитрий Иванов. — Но у московской реновации, например, не все механизмы до конца понятны: к каким они приведут результатам в жизни людей? У нас же четко определены нормативы градостроительного проектирования, предъявляются жесткие требования к благоустройству. И нет ситуаций, когда возводится только бетонная коробка без обустройства прилегающей территории. Наш опыт проверен временем.
***
фото: ЖК «Парковый» еще соседствует со старыми деревянными постройками.