Новое решение квартирного вопроса
В Тюмени в ближайшие годы под снос пойдут 1 миллион 358 тысяч квадратных метров жилья. Это означает, что власти Тюменской области должны будут переселить жителей тысячи многоквартирных домов. Осталось решить, куда.
В ближайшие годы проблема охватит всю Россию. В 50-70 годы было построено большое количество временного жилья барачного типа и панельных домов, срок службы которых в среднем оценивается в 40-50 лет. Часть из них сегодня признана аварийной, но еще не расселена. Часть уже достигла высокой степени износа и не подлежит ремонту и реконструкции. Но под разными предлогами не включаются эти дома в аварийный фонд, понимая, что переселять людей некуда. Заместитель губернатора Тюменской области Вячеслав Вахрин детально объясняет, почему принятая на сегодняшний день схема решения вопроса аварийного жилья неэффективна.
— В Жилищном кодексе, — говорит Вахрин, — прописан следующий порядок. После признания дома аварийным собственники должны снести его. Затем они имеют право, опять же вскладчину, построить на этом участке новый дом. Понятное дело, что механизм не работает. На это Жилищный кодекс нам говорит: если в разумные сроки жильцы ничего не предприняли, орган местного самоуправления изымает аварийное жилье для муниципальных нужд (под этой фразой подразумевается предотвращение угрозы обрушения дома) и выплачивает собственникам выкупную стоимость помещений. Те, кто живет на условиях соцнайма, переселяются в другое муниципальное жилье той же площади, но более комфортное. Собственники нежилой и коммерческой недвижимости не получают ничего — это их предпринимательские риски.
Оценивая стоимость квартир в аварийных домах, муниципалитет мог бы брать за основу реальные рыночные цены. Тогда за однушку в полуразвалившемся доме где-нибудь на Лесобазе собственник мог бы претендовать максимум на 300 тысяч рублей. Eстественно, на такие деньги он себе даже комнату в общаге не купит. И мы получим тысячи бездомных. Поэтому, чтобы не создавать социального напряжения, власти выкупают аварийное жилье по цене нового. В результате из двухэтажного деревянного барака люди могут почти бесплатно переехать в новую квартиру той же площади. — Но так мы воспитываем иждивенцев, — считает он. — Допустим, ты собственник жилья и части общего имущества в многоквартирном доме. Но у тебя нет никакого стимула его беречь и содержать в приемлемом состоянии. Зачем? Когда дом признают аварийным — стучи чем-нибудь тяжелым по столу, требуя переселить тебя в новое жилье за счет государства.
Но очень скоро использовать этот механизм станет невозможно. Чтобы построить или купить новое жилье для расселения тысячи аварийных тюменских многоэтажек, правительству области потребуется 76 миллиардов рублей.
— На этом можно закончить разговор. Потому что таких денег в бюджете области нет. А если просто наблюдать за процессом, то к 2025 году такого жилья, по нашим подсчетам, будет 2 миллиона 246 тысяч квадратных метров или более 2,2 тысячи домов.
Что делать? Eдинственный реальный механизм — возрождение в России системы арендного жилья, уверен Вахрин. Когда-то доходные дома были обычным явлением для Москвы и некоторых крупных городов. 100 лет назад они составляли до 40 процентов всего столичного жилья. Это было связано с ростом численности городского населения, отсутствием средств на покупку жилья и высокой прибыльностью доходных домов. Их строили крупные купцы, промышленники и даже монастыри. Арендные дома широко распространены в Eвропе. В Германии, по официальной статистике, более половины населения арендует жилье.
Приживется ли такое у нас? В некоторых городах уже запущены пилотные проекты по строительству арендного жилья. Правительство Тюменской области разработало собственную программу создания наемных домов на условиях концессионного соглашения. Общая площадь составит более 1,2 миллиона квадратных метров. Средства в строительство вложит инвестор. Это будет уже не 76, а 61 миллиард рублей.
— Потому что мы будем строить не на продажу, а для себя — впоследствии эти дома будут оформлены в муниципальную собственность. Поэтому строительство обойдется по себестоимости, — поясняет Вячеслав Вахрин. — Потенциал нашей строительной отрасли позволяет возвести такое количество жилья даже за один год.
Договор с инвестором рассчитан на 15 лет. За это время инвестор с лихвой вернет вложения за счет поступлений от аренды, а также за счет бюджетного софинансирования — по 5 миллиардов каждый год. Власти получат в собственность новые дома, которые можно будет использовать в качестве маневренного фонда. Жители аварийных домов смогут оперативно переехать в новые квартиры. Арендную плату заморозят на весь срок концессии.
Стоимость аренды — отдельный вопрос. Вячеслав Вахрин уверен, что цены будут ниже рыночных. За квартиру в 40 квадратных метров тюменцу придется платить чуть более 10 тысяч рублей в месяц. За эти деньги он получает в свое распоряжение готовую меблированную квартиру с сантехникой и кухонной плитой. Останется только шторы повесить.
— Строить арендные дома мы предполагаем из самых долговечных материалов. На сегодня срок службы монолитных железобетонных конструкций составляет 150 лет, — продолжает заместитель губернатора. — Когда власти станут полноправными хозяевами этих домов, прибыль от аренды будет поступать в бюджет. Это более 3 миллиардов рублей в год. На эти деньги мы сможем постепенно обновлять свой жилищный фонд, чтобы через 150 лет не оказаться в такой ситуации, как сейчас.
Чтобы приступить к реализации своих планов, руководство области ждет решения об изменении федерального законодательства. Проект находится на рассмотрении у российского правительства. Eсли там его примут, то в закон внесут соответствующие поправки. К слову, Минстрой и Совет Федерации идею уже одобрили.
Остается много вопросов. Например, какую выгоду от участия в проекте получат тюменские застройщики? Как ввод такого количества арендных домов повлияет на рынок жилья в целом? На какую компенсацию могут рассчитывать жители аварийного дома, если земельный участок под ним они оформили в общую собственность? Смогут ли малоимущие рассчитывать на субсидии? Будет ли аренда по карману всем?
Вячеслав Вахрин замечает: сначала надо дождаться принципиального согласия федеральных властей, а затем совместными усилиями довести идею до реализации с учетом интересов всех сторон.
***
фото: Срок службы панельных домов в нашем городе близится к концу. ;