О приватизации дачных участков
Федеральный Закон, принятый 30 июня 2006 года N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внес изменения и дополнения в десять федеральных законов. Данный закон, в той или иной степени, имеет отношение к любому владельцу земельного участка.
Около 50 процентов садоводческих объединений на территории Тюмени имеют Государственный акт на земельный участок, переданный им в постоянное бессрочное пользование. Но члены этих товариществ по большей части вообще не имеют никакого документа, закрепляющего за ними право пользования земельным участком — кроме садоводческой книжки, которая документом не является.
С момента вступления в законную силу Земельного кодекса РФ в 2001 году, подобные садоводческие товарищества и их члены получили возможность приобрести право собственности на свой участок, но только при условии его выкупа. Сейчас члены данных объединений могут бесплатно оформить в собственность свои участки, если на них имеется документ, выданный садоводческому товариществу или, что важно, предприятию, при котором создавалось садоводческое товарищество, до вступления в силу Земельного кодекса РФ.
Тем не менее, необходимо знать, что приобретение права собственности (приватизация) в отношении земельных участков освобождает владельца от затрат, связанных только с выкупом, но не с оформлением документов. Так как необходим кадастровый план на участок, следовательно, необходимо провести межевание. Проводится оно один раз. В дальнейшем, при заключении каких-либо сделок с земельным участком, повторного межевания не требуется — конечно, если собственник сам не настаивает на его проведении.
Четкое установление фактически занимаемых площадей (межевание) зачастую необходимо многим, т.к. земельные участки при создании товариществ нарезались в соответствии с генеральным планом и номинально имели установленную площадь. Реально же зачастую садоводы при освоении участков самовольно сдвигали установленные границы в ту или иную сторону. В результате получалось, что фактически занимаемые площади далеки от первоначальных.
Сейчас же получение кадастрового плана на земельные участки у многих снимает вопрос доказательства права занимать площади, превышающие первоначальный норматив. Eсли получено согласие собственников прилегающих территорий (согласование границ), то кадастровая палата обязана зарегистрировать и выдать кадастровый план на фактически занимаемые площади. Следовательно, в дальнейшем регистрация будет проходить с учетом указанных в кадастровом плане площадей. Однако излишняя площадь не должна превышать размер минимального участка, в нашем регионе он установлен в 500 кв.м (пять соток).
Те садоводческие объединения, где земля уже приватизирована и находится в общей долевой или в индивидуальной собственности, проводят приблизительно те же мероприятия в отношении межевания. Однако, если для общей долевой собственности (т.е. собственности юридического лица, садоводческого объединения), в случае принятия решением общего собрания возможности выделять индивидуальные доли, межевание требуется обязательно, то для индивидуальных собственников оно желательно.
Кадастровый план можно получить собственникам и без межевания, то есть по «приватизационным актам», но он будет условный или временный. Кстати, в отношении так называемых «приватизационных актов», т.е. тех актов на земельные участки, которые выданы непосредственно садоводам, необходимо сделать важное уточнение: они юридической силы не потеряли.
Администрация города проводит регулярные встречи с председателями садоводческих объединений, где решаются и отрабатываются вопросы, связанные как с изменениями в законодательстве, так и с основными направлениями садоводства.
Что касается регистрации дачных построек, т.е. строений на дачных участках, то при приватизации действует упрощенная процедура регистрации прав на недвижимое имущество. При этом регистрация должна проходить без согласований и дополнительных разрешений, без утверждения проекта, т.е. по факту. В таком случае у садоводов появляется реальный шанс после регистрации своих строений получить домовую книгу и регистрацию проживания (прописку). Учитывая сложившуюся ситуацию с жильем, для многих — это шанс обзавестись своим домом. Но пока неизвестно, как будут присваиваться адреса, так как внутренние адреса (названия улиц в садоводческих товариществах) не имеют юридической силы, номера участков повторяются, сами садоводческие объединения не учтены. Не определены и требования к постройкам, т.е. какие подлежат регистрации, а какие нет. Eсли основываться на строительных нормах и правилах (СНиП), то у многих обнаружится явное несоответствие — не потому, что объект построен с нарушением, т.к. изменились СНиПы.
Сейчас управление по потребительскому рынку администрации города предложило всем заинтересованным сторонам (департаменту земельных ресурсов, департаменту градостроительной политики, кадастровой палате, БТИ и регистрационной палате) провести рабочую встречу для выработки единых требований к оформлению документов.