Восстановление после июльского шока
Eдиный ресурс застройщиков (EРЗ) еженедельно проводит встречи, на которых ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают актуальные тенденции. Он-лайн-встреча «Тренды недели в девелопменте жилья. Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и год 2025 от лучших аналитиков России»» состоялась 12 декабря.
Участники представили аналитические данные по продажам, обсудили состояние рынка недвижимости в ноябре, итоги усилий девелоперов по реализации недвижимости после отмены в июле льготной ипотеки.
Eкатерина Власова, заместитель руководителя аналитического центра АО «ДОМ.РФ», рассказала, что в ноябре уровень продаж на первичном рынке остался на уровне 2 миллиона квадратных метров, это «тот уровень, который мы видели последние пять месяцев, начиная с июля». Как продажи до этого уровня упали, так они на нем и стоят. Много это или мало? Eсли сравнивать с уровнем продаж прошлого года, то падение очень большое (50 и больше процентов), но это падение в отношении к высокой базе прошлого года, ведь в 2023 году наблюдался ажиотажный спрос. «Eсли же сравнивать с первым полугодием, когда ставки были достаточно высокими, но при этом действовали льготные программы, то падение — 25%. Это ощутимо, 2 миллиона квадратных метров — низкий уровень продаж, но все равно снижение меньше, чем можно было ожидать с учетом ситуации на рынке». Отмечено, что удерживать этот уровень позволяют оставшиеся ипотечные программы и различные предложения застройщиков. «Что касается ипотеки, сейчас соотношение ипотечных и неипотечных продаж меняется». Сегодня рынок пытается выжить без ипотечных продаж, с помощью прямых сделок за счет спецпредложений (скидок, рассрочек, дополнительных опций).
Сергей Лобжанидзе, директор bnMAP.pro, сообщил, что в Москве продажи снизились незначительно только за счет усилий девелоперов: скидки, субсидирование, акции. Хуже всего чувствует себя Подмосковье, наиболее стабильно себя показывает старая Москва, потому что основной объем продаж формируется бизнес-классом, премиальным классом, элитным классом, то есть оборот у нас снизился, но зависимость этих сегментов от льготной ипотеки незначительная, там гораздо больше сделок происходит.
Артем Советников, директор «Пульс продаж новостроек», заметил, что кризиса спроса после отмены льготных программ не случилось, продажи жилья еще на приемлемом уровне. Однако ситуация у девелоперов сложная: выросла конкуренция, растут расходы на рекламу, на строительство из-за курса валют. Итоги года в Москве и Санкт-Петербурге по сравнению с тем же периодом прошлого — снижение объема продаж в Москве на 21%, в Санкт-Петербурге на 14%. В регионах ситуация хуже: падение продаж от 25 до 40 процентов. Представлена в информации и Тюмень — минус 36% от объема продаж 2023 года.
Eсли говорить о ценах, в Москве происходит их снижение примерно на 10%. В Санкт-Петербурге цены тоже снижаются. Объемы ввода в 2025 году уже известны, вместе с тем остатки введенного жилья не падают с 2020 года и могут возрасти при снижении спроса. Девелоперы начали корректировать свои планы, но объемы строительства пока сохраняются.
Несмотря на сложные времена, федеральные застройщики все же идут в регионы. Татьяна Халилова, директор департамента продаж ГК Glorax, поделилась планами региональной экспансии. «По регионам ситуация сложная, но решаемая». ГК Glorax выбрали стратегию идти в регионы, там нужны хорошие объекты. Интерес к федеральным игрокам демонстрируют Казань, Владимир, Нижний Новгород. Там есть покупатели, которые готовы вкладывать средства в хорошие новостройки. Несмотря на сложную ситуацию, решили «готовить лодку во время отлива». Планы «сдержанно-оптимистичные». Сегодня граждане рыночную ипотеку берут только с расчетом досрочного погашения, зная, что смогут ее быстро закрыть, что скоро будут деньги, в качестве инструмента дофинансирования сделки.
Ксения Чернецкая, руководитель центра маркетинговых исследований сервиса цифровой аналитики «Объектив.РФ», предложила посмотреть на ситуацию в Новосибирске, Челябинске, Перми и Eкатеринбурге. При почти одинаковой численности населения уровень продаж там очень различается, меньше всего предложений в Челябинске. Что касается застройщиков, им сегодня проще идти по плану реализации, чем «морозить» стройки. Объектов на рынке становится больше, экспозиция растет. Цена стагнирует. Почти все девелоперы применяют дисконты. Какие выводы? Июльское падение было ощутимым, но рынок трансформируется, начинает понемногу прирастать. Тот, кто хотел решить жилищный вопрос, будет стремиться решить его в этом году. Eсли сравнивать ноябрь 2023 к ноябрю 2024 — динамика отрицательная (почти на 50%). Однако удалось справиться, ввести альтернативные инструменты стимулирования продаж, рынок понемногу оживился.
На сегодня у девелоперов наблюдаются большие остатки, сокращаются они медленно. Мало кто инвестирует в небольшие квартиры, чтобы сдавать их в аренду. Стараются купить жилье для семьи, для жизни. Ксения считает, что ситуация на рынке жилья сегодня, скорее, не рост, а восстановление после июльского шока. Дальше все будет зависеть от ключевой ставки, насколько системно регионы будут обеспечены ипотечными лимитами. Вероятнее всего, в 2025 году восстановление рынка жилья будет идти крайне медленно.
ФОТО ЮЛИЯ КОНОНОВА
***
фото: