Апартаментам в России нет места. Пока.
Госдума окончательно отменила рассмотрение законопроекта, которым предполагалось ввести в Градостроительный кодекс РФ понятие апартаментов как нежилой недвижимости, которая используется для проживания, а также определить ее особенности.
Это была не первая попытка, и снова не привела к легализации этого вида недвижимости.
За рубежом апартаментами называют комплексы, которые сдаются в аренду. То есть это наиболее близкий аналог отечественной гостиницы. Поэтому в России они распространены в крупных городах и курортных территориях. Там их строят, чтобы сдавать в аренду туристам, которым не важно наличие рядом детского сада или поликлиники. Но строят и на участках, не предназначенных для строительства: в промзонах или вплотную к транспортным развязкам. Поскольку застройщики при возведении формально нежилых зданий не обязаны обеспечивать их социальной инфраструктурой, то они отступают от некоторых строительных норм, обязательных для квартир, за счет этого апартаменты и оказываются дешевле.
Маркетологи и риелторы при продаже апартаментов особенно выделяли, что их стоимость в сравнении с квартирами аналогичной площади в аналогичном районе ниже на 20-30%. Покупателей убеждали, что тарифы на коммунальные услуги и стоимость водоснабжения и отопления такая же, как в квартирах. Разница в тарифах только при оплате за электроэнергию, поскольку для жилых домов действует льготная цена, а в апартаментах действует ставка, как в нежилых помещениях. А еще нет взносов на капремонт.
Про минусы своего приобретения владельцы апартаментов узнают спустя время. Так, владельцы квартир в многоэтажках по закону (ст. 389 НК) не платят налог на землю. А вот собственники апартаментов, напротив, оплачивают налоговые и неналоговые платежи за земельный участок, причем по повышенным ставкам. Eще один неприятный нюанс: для владельцев апартаментов закон «Об исполнительном производстве» не предусматривает никакого иммунитета. То есть приставы могут забрать апартаменты за долги (а единственную квартиру — не могут).
Помнится, я как-то разговорилась с женщиной, купившей жилье для своей семьи в апартаментах Salut («Салют») у известного тюменского застройщика. Маркетологи его рекламировали как новый формат недвижимости, делая акцент на выгодном месте. Хотя как посмотреть: до набережной недалеко, а вид из окна — на любителя старой одноэтажной Тюмени, школы-поликлиники рядом нет. Она парировала, что комплекс отвечает всем санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым домам — по инсоляции, количеству парковочных мест, озеленению, детским площадкам и т.п. За капремонт не надо платить каждый месяц. Когда я ей говорила о призрачности этих достоинств: дом рано или поздно придется ремонтировать, и на это придется все равно сбрасываться, если до этого срока не продать их. А главный, на мой взгляд, минус, что в апартаментах нельзя оформить постоянную прописку. Но она рассчитывала, что законодательство изменится, и этот вопрос также будет решен.
И вот, после трех лет рассмотрения, законопроект в Госдуме не прошел даже до первого чтения — в комитете по строительству и ЖКХ предложили отклонить его. Так бывает, когда поступает большое количество замечаний, и проект закона объективно требует концептуальной доработки.
Основные замечания касались строительства апартаментов в промышленных зонах. Кроме того, постоянное проживание человека в здании, где есть и нежилые помещения, в том числе приспособленные для размещения производства, хранения продукции (склады) и т.д., может негативно отразиться на его здоровье. А многофункциональным зданием (МФЗ), как предполагалось наименовать апартаменты, можно считать любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения. Законопроект не решал вопросов с оплатой за содержание помещения и коммунальных услуг: как применять действующие для обычных многоквартирных жилых домов субсидии и компенсации. Все это создавало правовую неопределенность. Отмечу, что суды сейчас признают апартаменты нежилыми помещениями, и на них не распространяются в полной мере права и обязанности, предусмотренные для собственников и пользователей жилых помещений.
Кстати, в Москве в прошлом году перестали выдавать разрешения на строительство апартаментов.