Законопослушны, но не себе в убыток
Идее комплексного развития территорий всего несколько лет, институт активно развивается, почти все регионы приняли необходимую законодательную базу. Параллельно совершенствуется федеральное законодательство. Вот как раз ему было посвящено онлайн-совещание на портале Eдиного ресурса застройщиков в конце января.
Разбирали закон, принятый в конце декабря. Заместитель директора департамента комплексного развития территорий Минстроя России Максим Галь коротко пересказал его основные моменты. Закон упрощает проведение процедур по внесению изменений в договоры о КРТ, корректировке генерального плана. Урегулированы вопросы о сроках обсуждений и слушаний, проведении собраний граждан. Очередность строительства объектов должны быть определены уже на стадии получения разрешения на строительство. Уточнено содержание проекта межевания и проекта планировки территории, если коротко — расширен механизм КРТ на территориях, которые заняты объектами ИЖС. Регионы должны подготовить свои нормативы градостроительного проектирования, детально указав виды объектов.
По строительству объектов инфраструктуры представитель Минстроя пояснил: строительство таких объектов ведется на договорных условиях. Возможно, их будет строить публичная сторона, то есть власть. Важно: сейчас этот вопрос обязательно должен быть описан. Не может быть заключен договор только на строительство жилья, должны быть прописаны объекты инфраструктуры с указанием, кто строит: застройщик, публичная сторона или же объекты имеются в достаточном количестве. Eсли публичная сторона не взяла на себя обязательства по строительству социалки, то это точно обязанность застройщика. В каждом конкретном случае вопрос размещения объектов социальной инфраструктуры должен решаться исходя из нормативов.
Все еще много вопросов у застройщиков по процедурным вопросам, еще больше о строительстве объектов социальной и инженерной инфраструктуры. Своими размышлениями поделился вице-президент Российского союза строителей Максим Федорченко: «Проблем много, — заметил он. — Иногда застройщиков уже введенных объектов нагружают дополнительными объектами социальной инфраструктуры. Какой объем социальных объектов должен возлагаться на застройщиков? Ведь инфраструктура — понятие широкое». Это может быть пожарное депо, школы, детские сады, больницы, здание прокуратуры (которая потом еще придет и проверит, все ли ты правильно сделал). А есть ведь и инженерная инфраструктура — ливневая канализация, дороги и т.д.
«По большому счету, все обязанности, которые должны финансироваться за счет бюджета, налогов, долгосрочных инвестиций, могут быть возложены на застройщика. А в конечном счете на покупателя. В таком случае сколько будет стоить жилье? И сможем ли мы тогда сделать его доступным? Надо искать золотую середину». И, конечно, остается проблема обеспеченности территории социальными объектами, продолжил Федорченко. Eсть территории, которые уже обеспечены инфраструктурой, тем не менее муниципалитеты боятся принимать решение о строительстве жилья без строительства объектов социальной инфраструктуры, потому что нет четкого понимания того, что считать обеспеченностью. Eсть текущая обеспеченность, а про будущую ничего не известно, нет никаких прогнозных расчетов развития территории. Ведь проекты КРТ длительные. «По идее надо смотреть демографические прогнозы». Они у нас пока отрицательные, даже по официальным данным Росста-та. Доля населения ниже трудоспособного возраста, то есть дети и подростки до 15 лет, должна снизиться к 2045 году с текущих 18% до 15%. Рождаемость пока тоже снижается. Eсть смысл рассматривать конкретные территории в прогнозе социально-экономического развития и смотреть демографический аспект уже в этом разрезе. Сейчас это мало кто делает. Расчет делается, мягко говоря, приблизительно. В итоге мы вполне можем получить риски избыточной нагрузки на местные бюджеты по содержанию и эксплуатации социальных объектов с низкой заполняемостью. Надо бы этой работой заняться с участием Минпросвещения России, провести комплексную оценку обеспеченности объектами с учетом демографической ситуации и социально-экономических планов, с учетом принятой стратегии расселения. Запланировать конкретные цифры и оптимизировать под них региональные нормативы строительного проектирования.
Затронули и тему КРТ на территориях, занятых ИЖС. «Спасибо, что появилась такая норма, но есть еще пожелания продолжить работу по уточнению вопросов расселения ИЖС не только ветхого и аварийного, но и тех домов, которые в хорошем состоянии. Чтобы у граждан была возможность выбора». Напомню, под КРТ в первую очередь отводятся деградировавшие участки с ветхим и аварийным жильем.
Остановился Максим Федорченко и на развитии малоэтажной низкоплотной застройки. По его мнению, это тренд развития жилищного строительства. «Пока интенсивного развития такой застройки мы не видим. Причина — обеспечение объектами инфраструктуры, инженерной и социальной. Нормативы здесь очень слабо проработаны. Малоэтажные поселки разные по функционалу. На каждый вид застройки надо рассчитывать свой объем инфраструктуры».
Виктор Eгоров из группы компаний «Точно» поделился опытом реализации договоров КРТ в Краснодарском крае, где на застройщика возложена обязанность по возведению всех объектов инфраструктуры. «Сталкиваемся с тем, что многие требования органов местного самоуправления явно избыточны, особенно в части возведения объектов социальной инфраструктуры». Застройщика обязывают возводить школы на большое количество мест, дополнительные детские сады. За счет нового строительства решают проблему накопленного дефицита.
Проблему изношенности объектов транспортной и инженерной инфраструктуры тоже решают за счет застройщика. Нормативы, региональные и местные, постоянно меняются, в части социальной обеспеченности нормы пересматриваются ежегодно. «Правила игры меняют, а хотелось бы играть по одним правилам», — резюмировал Виктор Eгоров.
Андрей Басов, вице-президент по развитию и внешним связям группы компаний «Страна девелопмент», положительно оценил изменения: они облегчают работу застройщиков. Это и ускоренное получение градостроительного плана земельного участка для проектирования до освобождения участка от прав третьих лиц, и возможность вовлечения в КРТ территорий ИЖС; и возможность внесения корректировки в договор по КРТ. Важные и очень нужные поправки, сказал он. При этом еще требуют решения ситуации, как, например, исключить выход многоквартирного дома из КРТ на стадии его реализации, обеспечить стабильность технико-экономических показателей; нужен механизм оперативного освобождения территории КРТ от самовольных построек (снос с компенсацией владельцу за расходы по возведению постройки). Басов предложил ввести для застройщиков инфраструктурный сбор на строительство школ, детских садов и прочих объектов, ставку сбора чтобы устанавливала региональная власть. Отметил, что финансовая модель застройщиков не справится с таким объемом строительства. Закон надо исполнять, но и не уйти региональной экономике в минус. Ведь некоторые малые участки, на которых строят в рамках КРТ, физически не смогут вместить объекты инфраструктуры, потому лучше будет ввести сбор. «Наши проекты связаны с расселением, это решение социальной задачи, с другой стороны, социалку надо построить. Это не всем под силу, объекты могут остановиться. Eсли же такая ставка будет, инвестор может точно посчитать свою финансовую модель. В Москве уже внедрена практика инфраструктурного сбора, этот опыт очень интересен. Но в регионах есть нюансы.
Юлия Кононова
***
фото: