Памятник может приспособиться
Объекты культурного наследия (ОКН) вызывают страх у девелопера. Редкий застройщик возьмется за реставрацию такого объекта.
Вместе с тем ОКН встречаются все чаще, например, при освоении территории, отведенной для комплексной застройки. Что делать? Не бояться, советуют архитекторы-реставраторы. Процесс действительно сложный, но интересный. Бережное приспособление ОКН к современной жизни может принести множество открытий, профессиональных побед, стать выгодной находкой района застройки и даже повысить его привлекательность. Однако и проблем немало. Эти вопросы обсуждали в четверг, 21 августа, участники онлайн дискуссии EРЗ-тренды «Девелопмент и объекты культурного наследия: как строить и не навредить?».
Памятники — это смыслы
Кирилл Хлопик, руководитель EРЗ.РФ, отметил, что из 2700 компаний лишь 21 застройщик отважился интегрировать ОКН в строящиеся жилые комплексы. Обнаружены такие храбрецы в Москве, Санкт-Петербурге, Eкатеринбурге, Калуге, Краснодарском крае, Республике Башкортостан и… Тюмени. В процессе обсуждений появились Казань и Нижний Новгород, представители этих городов уверяют, что их застройщики работают с ОКН. В скором времени появится аналитический отчет от EРЗ, в нем — цифры и точный перечень регионов.
В ходе дискуссии спикеры делились опытом интеграции ОКН в строительство новых жилых комплексов, а также реставрации одиночных объектов. Так, Светлана Малевич, архитектор-реставратор «Брусники», рассказала и показала, как в компании работают с памятниками архитектуры. Сегодня работа с объектами культурного наследия — это правила хорошего тона, считает архитектор. Конечно, перед тем, как взять его в работу, необходимо все просчитать, рассмотреть все вводные. Ситуации, как и объекты, очень разные. Кроме того, при всей уникальности объект «должен работать» -приносить прибыль, поэтому отдельно нужно рассмотреть, как ОКН будет использоваться после реставрации.
Отметила Светлана и то, что с памятниками архитектуры работать очень интересно, много разнообразных открытий можно сделать, изучая архивные данные и фотографии, причем воссоздание первоначального вида строений с интересными деталями (мансардой, лестницей) могут повысить ценность объекта. Реставраторам необходимо быть «занудами», в том числе при поиске достоверности и истории строения. В целом же каждый случай требует индивидуального подхода. Бережное отношение к памятнику тоже очень важно, ведь истинность — главное в ОКН. «Памятники — это смыслы, и мы продлеваем их жизнь, чтобы будущие поколения могли с ними соприкасаться, тогда и трудности преодолимы», — уверена Светлана Малевич.
Узок круг специалистов
Основатель архитектурного бюро Pugachevich Studio Анастасия Пугачевич добавила, что памятник нужно воссоздать и приспособить для современного использования. Сохранить как память, но и сделать так, чтобы он «работал». Eсли возможно и разрешено, то усилить конструкции, в некоторых случаях их менять, можно также рассматривать привлекательность объекта для современного бизнеса с помощью увеличения некоторых площадей (например, цокольных). По своему опыту архитектор знает, что в такой работе не существует типовых решений.
Нужно грамотно подходить к анализу объекта, предписаниям по сохранению исторического вида, не изменять тех элементов, которые подлежат сохранению, то есть быть бережными к «предмету охраны». Из проблем Анастасия отметила ограниченный круг профессиональных специалистов по реконструкции, большое количество согласований — все это стоит дорого и занимает много времени. Но делать стоит. Принять такой вызов — вопрос профессионализма архитектора и всей команды, ведь создается «нишевый продукт с историей», формируется репутация, застройщик получает выход на новый уровень клиентов. Результат работы по реставрации и приспособлению ОКН — привлекательный для жизни и работы, а потому ликвидный проект с уникальной неповторяющейся архитектурой. «Консервация значительно хуже, чем приспособление», -считает Анастасия. К сожалению, не все объекты культурного наследия можно ввести в экономический оборот, многие из них разрушаются.
Чтобы памятник «летал»
Дмитрий Ногтев, директор департамента развития и GR Северо-Приволжского региона ГК GloraX, рассказал о реализуемом в Нижнем Новгороде проекте комплексной застройки территории (КРТ), который включает несколько объектов культурного наследия. Они будут интегрированы в жилой квартал. Это купеческое место древнего города, где задумано совместить традиции, современное жилье и бизнес. Работа осложнена еще тем, что рядом находится культовый объект федерального значения, ровесник Нижнего Новгорода, в связи с чем много ограничений, согласований по выделению участка под строительство — на все это ушли годы. Одно из обязательств девелопера — реконструкция исторических зданий, в их числе — «Мельница Дегтярева», в нем будут жилые квартиры. Объект большой, сложный, нужны средства, которыми застройщики не располагают. И тут девелоперы столкнулись с большой проблемой — невозможностью размещения декларации на строительство, соответственно и запретом на заключение договоров долевого участия. Продажа жилых помещений возможна лишь после завершения всех работ по приспособлению ОКН. Какое-то время работы велись за счет компании, потом удалось (первым в РФ) получить льготное кредитование от Дом.РФ, сегодня работы по реставрации «Мельницы Дегтярева» 1880 года постройки продолжаются, завершить объект планируют в следующем году.
Выявленные противоречия заставили девелоперов инициировать работу по внесению изменений в действующее законодательство в части возможности заключать договоры долевого участия (ДДУ) при работе с объектами культурного наследия. Это может стать одним из механизмов финансирования работ по реставрации ОКН. Говоря о рисках, нужно понимать, из каких источников будет поступать финансирование на проведение всех работ и согласований, — говорит Дмитрий. Окупаемость таких объектов тоже под большим вопросом. Один из выходов в данной ситуации — строительство рядом многоквартирных домов, оно балансирует экономику, снижает риски застройщика.
Дмитрий приходит к выводу: чтобы вовлечение ОКН в ткань города заработало, нужно найти механизмы привлечения банковского финансирования и продажи по договорам долевого участия. Тогда можно говорить о массовом характере работы застройщиков с ОКН. «Все трудности по охране, согласованию можно преодолеть, но если нет источника финансирования и механизма продаж, все это не летает», — завершил свое выступление Д.Ногтев.
Отважные без выбора
Заместитель директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Светлана Московченко тоже поделилась опытом работы с ОКН. В Санкт-Петербурге это делать приходится, потому что в городе мало свободных участков, но много участков редевелопмента, а там ОКН есть обязательно. И если раньше редкие смельчаки брались за это, то теперь находятся отважные редевелоперы, приспосабливают ОКН для современного использования.
Первое, отмечает Светлана, -нужно понять функционал ОКН, для этого привлекаются лицензированные профессионалы по реставрации, проводятся исследования состояния объекта, считается экономика. Затраты на возрождение ОКН колоссальны, поэтому важно придумать востребованную функцию, которая впишется в территорию, в том числе с учетом соседних построек, строящегося жилья. В работе у компании сейчас сложный объект, в нем «предметом охраны» является абсолютно все. Как его приспособить под современное использование? Придумали, что разместят в нем культурный центр для жителей строящегося комплекса, также он может стать одним из «открыточных» видов, будет красиво устроена прилегающая территория, все это сделает объект местом притяжения для людей.
«Мы не боимся, — отметила Светлана, — потому как поняли, что работа с ОКН, пусть сложная, кропотливая и долгая, очень нужна городу, а делать его красивым и сохранять историю — назначение архитектора и строителей». Eсли же говорить о выгодах, по наблюдениям специалистов компании наличие ОКН в районе комплексной застройки может повлиять на стоимость объектов рядом, повысить цены на квартиры, ставки аренды, в целом повысить привлекательность района.
Ну что же, профессионалы подтверждают: работа с объектами культурного наследия трудна, кропотлива, затратна. Много белых пятен в законодательстве, необходимо дополнительно взаимодействовать с различными структурами, в ведении которых находятся памятники архитектуры. Но работать все же стоит и для повышения репутации, и для понимания себя как творца, могущего не только бережно воссоздать историческое наследие, но и приспособить, вписать его в современность. А памятник, в свою очередь, сможет не только украсить район застройки, но даже повысить стоимость нового строительства. Хотя это не точно.
ОКН девелоперы очень ждут помощи от государства в части работающих механизмов согласования документации, а еще больше — возможностей получения финансирования. Как заметил Дмитрий Ногтев, надо риски собирать, систематизировать и решать, что делать.
И да, в работе с объектами культурного наследия разрешены работы по ремонту, реставрации и приспособлению к современному использованию.
ФОТО ИННА БАРДАКОВА
***
фото: