Головокружение от успехов проходит
Область планирует удержать рекордные цифры ввода жилья. Но есть нюансы.
Нюансы разбирали на очередном заседании пресс-клуба Союза строителей (работодателей) Тюменской области 13 ноября. Обсуждение ситуации, сложившейся на первичном рынке недвижимости, открыл заместитель начальника ГУСа, начальник управления жилищной политики Вадим Ряска.
Он напомнил, что за последние пять лет в Тюменской области введено около 10,5 миллиона квадратных метров жилья. Из них шесть миллионов приходится на многоквартирные дома, остальное — индивидуальное строительство. С 2023 года ежегодно вводится более одного миллиона квадратных метров жилья, и уже на следующий год установлен рекорд -2,603 миллиона.
На сегодняшний день 110 застройщиков реализуют строительство 330 многоквартирных домов общей площадью около 3 миллионов квадратных метров. Вадим Ряска подчеркнул, что правительство области уже восемь лет разрабатывает и внедряет меры поддержки, что способствует своевременной и качественной реализации строительных проектов.
Юлия Файзулина, коммерческий директор «ЭНКО. Корпорация», обратила внимание присутствующих на факт, что все успехи нынешнего года — это задел предыдущих двух-трех лет. Как рынок просядет, все почувствуют в 2027 году.
— То, что выходит на рынок сейчас, это проекты, начатые в 2022 году, — сказала Юлия. — Тогда был совершенно другой рынок: низкая ключевая ставка, широкие льготные программы, высокая скорость продаж. Поэтому рекордный ввод 2025 года — далеко не показатель здоровья рынка сегодня.
Реальная картина более тревожная: за десять месяцев выдано 37 разрешений на строительство против 87 разрешений годом ранее. Рынок упал 2,4 раза, и именно это определит будущие объемы ввода в 2027-2028 годах. При этом цена за год выросла всего на 4 процента, что даже не покрывает реальную инфляцию в стройке: растет стоимость и материалов, и труда, и стоимость денег. Маржинальность отрасли снижается.
Анализируя структуру предложения на строительном рынке, сертифицированный аналитик Светлана Молодкина назвала самые перспективные районы массовой застройки. Среди них Московский тракт, Дом обороны, Тюменская слобода, 5-й Заречный микрорайон, Мыс. А есть районы, где стоимость жилья снизилась — КПД, Eвропейский район, Дударева.
Основу спроса по-прежнему составляют однокомнатные квартиры и двухкомнатные. А вот на студии и трехкомнатные спрос снизился. Eще Светлана Молодкина отметила особенность сделок купли-продажи квартир: несовпадение цены предложения и цены сделки. Предложение часто бывает завышено, поэтому реальная цена сделки оказывается ниже.
Ипотечный брокер-аналитик Татьяна Михно уделила внимание рискам резкого снижения числа дольщиков. В связи с недавними изменениями семейная ипотека становится практически недоступной. Речь о введении дифференцированной ставки по семейной ипотеке: предлагается ставку поставить в зависимость от числа детей в семье. Обсуждается возможность снижения ставки до 4% для семей, где родился третий ребенок. Ставку для семей с двумя детьми могут сохранить на уровне 6% годовых, для семей с одним ребенком — повысить до 10 или 12% годовых. Eсли закон о дифференцированной ставке по семейной ипотеке примут до конца 2025 года, то в 2026-м он вступит в силу.
Пока ставка по семейной ипотеке для всех заемщиков, которые подходят под условия программы, составляет 6% годовых. В июле 2024 года семейную ипотеку продлевали до 2030-го. Как это будет синхронизировано с предлагаемыми изменениями, пока не ясно. Отказы банков в выдаче ипотеки сейчас уже достигают 60-80%. По мнению Татьяны Михно, программы с господдержкой будут более точечными и адресными.
При сохраняющемся отложенном спросе по-прежнему наблюдается перекос цен на жилье в новостройках и на вторичном рынке жилья.
— Всем хочется жить в новом жилье. Но покупать придется то, на что хватит средств, — резюмировала Татьяна Михно.
…На деловой встрече обсудили также классификацию жилых комплексов, и все участники сошлись во мнении, что необходимость в четких и единообразных критериях назрела давно. Потому что пока присвоение класса «комфорт», «бизнес» или «эконом» происходит исключительно на усмотрение маркетологов каждого застройщика, а оно субъективно. Были времена, когда достаточно было поставить на первом этаже новостройки диван и кресла, и покупатели срезу же воспринимали этот дом как жилье повышенной комфортности.
— Сегодня рынок в хаосе, — высказалась Юлия Файзулина, — у каждого застройщика свое понимание, что такое комфорт, что такое комфорт плюс, а у покупателя — сплошное недоверие и путаница. Этот разговор нужно продолжать на федеральном уровне. Рынок давно созрел для единых правил игры.
Наталья Дорофеева
***
фото: