Недвижимость в зоне турбулентности
Ведущие девелоперы, представители власти и аналитики встретились 19 марта на заседании пресс-клуба Союза строителей, чтобы обсудить ситуацию на рынке недвижимости.
В 2026 году рынок недвижимости входит в полосу турбулентности, и заседание пресс-клуба Союза строителей больше напоминало штаб по антикризисному управлению, чем торжественный сбор. Спикеры сменяли друг друга за трибуной, и каждый приносил новые данные, которые складывались в картину «идеального шторма»: рекордное предложение столкнулось с рушащимся спросом.
Президент Союза строителей Андрей Никитин сказал: 2025 год подарил отрасли небывалые объемы ввода, но цена этого успеха — нынешняя головная боль. Дома построены, ключи готовы, а покупатель замер в нерешительности, придавленный процентными ставками и ужесточившимися правилами игры. Сертифицированный аналитик Светлана Молодкина вышла с графиками, которые наглядно демонстрировали драму: 28 проектов, 74 корпуса заявили о переносе сроков сдачи. В шести случаях задержка перевалила за год, а это сотни семей, чьи планы на новоселье откладываются на неопределенный срок.
Впрочем, не все так мрачно, поспешили уточнить эксперты. Тюменский рынок, в отличие от столичного, оказался более уравновешенным. Товарные остатки за год сократились на 8%, составив 407,5 тысячи квадратных метров. Распроданность текущего портфеля строек достигла 65,6%, что почти соответствует строительной готовности объектов. Это значит, что застройщики не штампуют «коробки» в надежде на призрачного покупателя, а работают в четкой связке со спросом. Однако нынешний спрос — штука капризная и пугливая.
Главный герой повестки — ключевая ставка Центробанка. Заместитель главы города Дмитрий Иванов привел статистику: если за первые три месяца 2025 года город выдал 185 разрешений на строительство, то за аналогичный период 2026-го — всего 24. Даже если предположить, что темпы ускорятся, падение очевидно. Стоимость денег изменилась настолько, что запускать новый проект сегодня решится только безумец или очень крупный игрок с железными нервами.
Ипотечный брокер Марина Михно описала ситуацию на рынке кредитования. С 1 февраля условия семейной ипотеки стали жестче. С 1 апреля меняется порядок учета доходов: банки больше не смотрят на «серые» поступления по карте, теперь в ход идет только официальный заработок, подтвержденный справками. Предприниматели и самозанятые, еще вчера бывшие желанными клиентами, сегодня оказались на обочине. Доля отказов по ипотечным заявкам в феврале взлетела. Людей отсеивают пачками, и причина не в плохой кредитной истории, а в несоответствии новым фильтрам.
Разрыв между ценой в прайс-листе и реальной ценой сделки, по данным аналитиков, достиг 8%. В ход идут скидки, подарки в виде кладовок или машино-мест, субсидирование ставок. Побеждает тот, кто сможет предложить самую изящную финансовую схему в обход неподъемной банковской ставки.
Покупатель тоже начал менять поведение. Светлана Молодкина обратила внимание на любопытный тренд: доля сделок по договорам купли-продажи готового жилья выросла до 22%. Eсли раньше люди предпочитали входить в стройку на ранних этапах, надеясь на рост цен, то теперь нет. Это подтверждают и данные по ипотеке: в феврале 37% всех ипотечных кредитов в регионе было выдано на вторичное жилье. Перекос между первичкой и вторичкой стал критическим, и часть спроса просто перетекла на рынок готового жилья, где цены хоть и выше, но нет риска недостроя или переноса сроков.
Застройщики, в свою очередь, пытаются удержать клиента. Представитель компании «Меридиан» рассказал о новом сервисе: теперь клиенту продают квартиру с ремонтом, как полностью укомплектованный объект под ключ -с мебелью, техникой и даже кондиционерами. И сразу же находят арендатора. Инвесторы, которые раньше зарабатывали на перепродаже, теперь превращаются в рантье, и этот тренд, судя по всему, будет только усиливаться.
Дмитрий Иванов, представляя позицию администрации, напомнил о перспективах программы комплексного развития территорий. Тюмень сегодня занимает шестое место в России по объемам КРТ. В портфеле города более 300 гектаров земли, подготовленной под реновацию и новое строительство. Большое внимание — расселению аварийного жилья. В планах на ближайшие годы — переселение тысяч семей. Но и здесь есть тонкость: город предлагает застройщикам площадки, но бизнес считает деньги. Чтобы заинтересовать девелоперов, муниципалитет готов идти на уступки, например, корректировать нормативы по парковкам или социальной инфраструктуре, предлагая взамен финансовые или натуральные компенсации.
Что касается индивидуального жилищного строительства, то 2025 год поставил рекорд и здесь: в Тюмени ввели 365 тысяч квадратных метров. Механизм с использованием эскроу-счетов, заработавший с 1 марта, должен сделать этот сегмент цивилизованным и безопасным. Подрядчики уже заключили около 900 договоров, и почти по трем сотням объекты сданы. Город, по словам Дмитрия Иванова, должен развиваться равномерно, и частный сектор — не менее важная часть этой мозаики, чем высотные кварталы.
Андрей Никитин, президент Союза строителей, слушая выступающих, делал пометки в блокноте. Задача отраслевого объединения в нынешних условиях — фиксировать проблемы, превращая их в законодательные инициативы. Изменения в правилах игры уже повлияли на динамику рынка, и теперь настало время предлагать, а не только жаловаться.
В ближайшие месяцы предстоит найти баланс между интересами бизнеса, возможностями покупателей и стратегическими задачами города. На следующей встрече планируют обсудить прогнозы на 2027 год и новые механизмы поддержки отрасли.
Виктория Волкова
***
фото: