Недвижимость в подвешенном состоянии
Говорят, что первоначальный капитал всех нынешних богачей формировался незаконными способами. Правду говорят или нет, но он сформировался, и теперь участвует в рыночных отношениях наравне с государством. Новоиспеченные капиталисты мечтают вкладывать свой капитал в производство и недвижимость. Особенно — в недвижимость: ведь подобные вложения наиболее прибыльны и перспективны.
«Надо позволить им это сделать законными способами», — считает директор земельного департамента Тюмени Анатолий Попов, делая акцент на слове «законными». Но законы, регулирующие процессы на рынке недвижимости, несовершенны и во многом противоречивы.
Например, недвижимость отделена от земли. Сточки зрения здравого смысла — абсурд: как можно быть собственником здания, стоящего на чужой земле. А у нас такое сплошь и рядом. Сделки с недвижимостью (подразумевается недвижимое имущество) регистрируются в БТИ, а все земельные переделы — в комитете по земельным ресурсам.
С БТИ вообще проблема. Согласно Конституции РФ и Гражданскому кодексу регистрация прав на недвижимое имущество может осуществляться только государственными органами. БТИ же к таковым не относится, поскольку числится в структуре местного самоуправления и занимается регистрацией по распоряжению главы города. Таким образом сделки, зарегистрированные в БТИ, узаконенными не являются и, соответственно, могут быть расторгнуты. Подобный прецедент, говорит Попов, уже был в Перми, когда суд признал недействительной операцию с недвижимостью стоимостью в 1,5 миллиарда рублей. В Тюмени такого рода исков еще не было, но, как говорится, до первого раза.
Крупно рискуют банки, выдающие кредиты под залог недвижимости (а подо что еще кредитовать?! А если не кредитовать, то как зарабатывать?). Рискуют риэлторы и все желающие купить-продать свой дом, квартиру, земельный участок. На радость всем участникам рынка недвижимости Государственная Дума разработала пакет федеральных законов: «Об ипотеке», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с- ним», «Об оценочной деятельности в РФ». Эти долгожданные документы должны дать однозначные ответы на вопросы: кто регистрирует недвижимость, кто и как её оценивает.
По сегодняшним критериям оценки имущества тоже немало претензий — и опять к БТИ. В частности у налоговиков. Как известно, налог на имущество физических лиц высчитывается исходя из его оценочной стоимости (в размере 0,1 процента). Оценочную стоимость определяет БТИ по весьма заплесневевшим тарифам. К примеру, двухкомнатная квартира «сталинской» планировки в центре города оценена в 1,5 миллиона (!) рублей. Соответственно и налог’ с нее должен быть уплачен — полторы тысячи рублей. В год. Это даже не смешно, это как-то неловко, Граждане, конечно, не возражают против таких налогов, Правда, им не нравится, когда у государства нет денег для выплаты зарплаты, пенсий и пособий.
Налоговики просят произвести переоценку, чтобы приблизить оценочную стоимость к рыночной. БТИ за эту работу просит 1 миллиард рублей. Денег таких им пока даже не обещают.
Много проблем. О них говорилось на состоявшейся 16-17 июня в Госдуме первой всероссийской конференции профессиональных участников рынка недвижимости, проведенной по инициативе думского комитета по недвижимости. Там же в эти дни проходила и выставка «Эффективное управление недвижимостью — основа экономического роста России и регионов». Никто не против экономического роста, вопрос — как? Это эффективное управление недвижимостью и обсуждали. Главное — сосредоточить это управление в одних руках. Проект федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поручает это трудное дело неким органам юстиции. Прокуратуре? Суду? Видимо, придется создавать какую-то новую структуру, которая сможет заниматься регистрацией. Значит — опять тратить огромные деньги и увеличивать армию управленцев. Выступавшие на конференции, и среди них директор земельного департамента Тюмени Анатолий Попов, склонялись к мысли, что это неверно. Попов убежден, что поручить регистрацию нужно Госкомзему. Собственно, у земельщиков есть большой опыт работы по регистрации земли и созданию земельного кадастра, надо лишь присоединить богатейшие архивы БТИ (то есть внести в автоматизированную систему и то, что стоит на земле).
Конечно, тут не один лишь альтруизм: все прекрасно понимают, какие деньги и какую власть сосредоточит в своих руках тот, кто победит в борьбе за право регистрации недвижимости (и в том числе земли). Но об интересах дела тоже надо подумать.
Об интересах дела и говорили участники думской конференции целых два дня. А потом выяснилось, что этот спорный закон Дума уже приняла. Свое возмущение по этому поводу (зачем же тогда собирали конференцию?) Анатолий Попов не сдержал и навлек на себя гнев председателя думского подкомитета по недвижимости Павла Веселкина (о чем читатели «Тюменского .курьера» узнали из номера газеты за 24 июня).
В этом скандальном происшествии был и позитивный момент: Попов получил приглашение на коллегию Госкомзема 4 июля. Попов убежден: сенаторы этот закон (в его нынешнем виде) не пропустят.
Правда, ситуация на рынке недвижимости от этого не улучшится.
***
фото: Анатолий Попов.