Учиться, чтобы быть услышанным
Что делать гражданам, чтобы не остаться в стороне при планировании преобразований?
Вот какие советы дает Александр Антонов, архитектор-градостроитель, член совета по градостроительству и территориальному планированию Союза архитекторов России: во-первых, участвовать в публичных слушаниях, давать конструктивные замечания, ловить ошибки. Во-вторых, формировать команду активистов с распределением ролей: экономист, градозащитник, транспортник, эколог, пиарщик. Без привлечения специалистов разобраться во всех деталях практически невозможно, считает архитектор.
Чтобы голос общественности был принят, мало просто присутствовать на слушаниях и выражать согласие и несогласие; чтобы быть услышанным, нужны четкие аргументы, подтвержденные знанием нормативной базы, правил.
О градостроительных документах как раз и шла речь на недавней публичной лекции, которую читал Александр Антонов, а организовала компания «Брусника». Антонов рассказал об основных градостроительных документах — и как не запутаться в них.
Генеральный план, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), мастер-план — три кита при планировании развития территории. Генплан и ПЗЗ — две части одного целого. Генплан — это стратегия застройки территории, правила застройки — ее тактика.
В Градостроительном кодексе в отношении генерального плана появились некоторые новации, заметил Антонов. Так, генеральный план применяется к муниципальному образованию, а не к городу или иному населенному пункту; и резко сокращены вопросы компетенций генерального плана, исключены экономика, транспорт, экология, сам градостроительный документ разделен на две части: выделены ПЗЗ. В законе закреплены и довольно тщательно прописаны публичные слушания только для генерального плана и правил землепользования и застройки, но не для схемы территориального планирования (СТП) районов. По-прежнему генплан — инструмент обеспечения прежде всего экстенсивного строительства (увеличения объемов строительства), а не разумной трансформации.
Лектор отметил, что правила землепользования и застройки применимы, если имеется относительно небольшой участок в частной собственности, который планируется застроить в один этап, в ограниченный период времени зданием или комплексом с конкретным функциональным назначением и набором функций. Могут служить основой градостроительного регулирования только в условиях сформированного множества участков. Во всех остальных случаях работает проект планировки территории: участок не определен, большой, требуется продолжительное освоение; территория будет осваиваться под разные виды использования и, возможно, разными застройщиками; требуется формирование уличной сети; на территории есть федеральные или региональные интересы. Правила землепользования и застройки включают в себя порядок применения и внесения изменений, карту градостроительного зонирования, градостроительные регламенты. Это — местный закон и правовые гарантии того, что сосед не навредит соседу, а качество городской среды не ухудшится. Продукт взаимного согласования интересов, а не результат проектирования.
В правилах землепользования и застройки есть карта градостроительного зонирования с указанием видов и состава территориальных зон. Они бывают жилые, общественно-деловые, производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемые территории, специального назначения, размещения военных объектов, иные. На карте градостроительного зонирования обязательно отображаются границы зон с особыми условиями использования, границы территорий объектов культурного наследия. ПЗЗ включает градостроительные регламенты с указанием видов разрешенного использования земельных участков, предельные их размеры, параметры строительства или реконструкции. Размеры земельных участков, минимальные отступы от границ, допустимое количество этажей (высота зданий), максимальный процент застройки, иные предельные параметры. Вместе с тем понятие «комплексное развитие территорий», введенное в 2016 году, предусматривает особые правила на этих участках. Границы таких территорий устанавливаются по границам одной или нескольких территориальных зон и могут отражаться на отдельной карте. Для КРТ указываются расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.
ПЗЗ могут включать и такие территории, к которым применяются требования к объемно-пространственным характеристикам объектов: размеру, форме, функциональному назначению и местоположению; архитектурно-стилистическим характеристикам объектов, элементам фасадов и иным наружным частям объектов; цветовым решениям; отделочным и строительным материалам; размещению технического и инженерного оборудования на фасадах и кровлях; подсветке фасадов объектов (внешнее освещение, цвета и оттенки). Могут быть выделены любые территории в городе, для которых устанавливается индивидуальная совокупность требований.
Не так давно решено постепенно уходить от генплана и ПЗЗ, создавая мастер-планы, в которые призваны объединить все интересы, стратегию, тактику, правила и нормы.
Итак, мастер-планирование. Стратегический мастер-план города -это комплексный документ пространственного развития города/ территории/агломерации. Девелоперский мастер-план — концептуальный документ объемно-пространственного развития части города (редевелопмент, реорганизация, новое строительство). Отраслевой мастер-план — план развития определенной сферы в территориальном разрезе — туристический, природно-экологический, транспортный.
Сопоставим с генпланом, по-моему, стратегический мастер-план, он совмещает отраслевое (социально-экономическое) и пространственное планирование.
Мастер-план как стратегический документ — рамка для субъектов городского развития, дающая ответ на основной вопрос: что такое хорошо и что такое плохо. Это обоснование для привлечения федеральных/региональных бюджетных вложений, потому что выходит на конкретные программы, а также привлекает и внешние, коммерческие инвестиции. Помогает оптимально организовать пространство при участии нескольких девелоперов. И фиксирует договоренности.
Александр Антонов объяснил, как создается мастер-план. Суть, цели разрабатывают на основе проектов контрольно-геодезических съемок, генплана, стратегии социально-экономического развития. С учетом этих документов создается техническое задание N 1. Далее делают концепцию/рамочный стратегический документ, в котором фиксируется видение и миссия развития. Потом обсуждение. После учета всех замечаний и предложений, формируется техническое задание N 2. Далее — процесс разработки мастер-плана, до-сбор данных, дополнительные исследования. Вся эта, незаметная глазу обывателя, работа требует, возможно, нескольких лет, но результат ее трудно пропустить. Так, первой городской территорией, по которой был подготовлен мастер-план, стала пешеходная улица Дзержинского.
ФОТО ИЗ АРХИВА РEДАКЦИИ
***
фото: