Ждать кризиса ипотеки?
Парламентскому пресс-клубу «Простые правила» исполнилось три года. Юбилейное заседание, оно состоялось во вторник в областной Думе, называлось: «В Америке аукнулось, в России откликнулось?» и касалось ипотечного кризиса в США и возможного его влияния на рынок ипотечного кредитования в России вообще и в Тюменской области в частности.
Кризис ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость люди охотно брали кредиты, так как любые проценты с лихвой окупались, при перепродаже выросшего в цене дома. Однако сейчас, по данным экспертов, около 1,5 млн. американцев находятся в стадии личного банкротства: отказались платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки, которым не возвращают долги, все чаще отказываются давать деньги в кредит.
«Ипотечная лихорадка», когда люди стремятся вкладывать деньги в недвижимость, наблюдается сегодня во многих странах мира, в том числе и у нас.
Грозит ли американский сценарий России и, если да, то как избежать очередного кризиса с наименьшими потерями? Об этом говорили журналисты, депутаты, представители банков и строительной индустрии.
Итак, есть ли у нас ипотека и какую роль она играет в развитии строительной отрасли и обеспечении жильем граждан России?
Ответ: с помощью ипотечных кредитов в России приобретается менее 10% жилья. Это вполне официальные данные Министерства экономического развития. 70% россиян не могут себе позволить купить квартиру в кредит.
«Заработная плата в 2007 году выросла на 14%, число материально обеспеченных граждан растет», — попытался спорить зам. председателя областной Думы Сергей Холманский, на что получил резонный ответ эксперта клуба, кандидата экономических наук Бориса Ройтблата: «Зато инфляция составила 11,4%».
Рост доходов населения в любом случае не может угнаться за ростом цен на жилье: за пять лет цены в среднем выросли в 5 раз!
Объем ипотеки в России в прошлом году составил около 600 миллиардов рублей — по мировым меркам это очень мало. Борис Ройтблат привел такую шифру: доля банков в развитии ипотеки сегодня по стране составляют от силы 1-2%. Во-первых, у банков, как ни странно, нет достаточного количества денег. Во-вторых, ипотечные кредиты предоставляются под высокие проценты — в среднем под 15% годовых, «неподъемно» для большинства желающих приобрести жилье.
(Кстати, большинстве американских ипотечных кредитов были выданы с так называемыми «плавающими» процентными ставками. По годам такая ставка меняется довольно существенно: например, в 1989 году она составила 9%, а в 1992 году — только 3,3%. К декабрю 2006г. процентная ставка составила уже 4,29%. Ежемесячные платежи, соответственно, выросли, и американские заемщики не осилили выплаты по кредиту.
У нас, согласитесь, такая ситуация невозможна изначально. К тому же, забегая вперед, скажем, что, как признают сами банкиры, в России хорошо развита практика досрочного погашения кредитов, то есть массового невозврата заемных средств со стороны населения нет и не будет. А вот процентные ставки и условия предоставления кредитов будут ужесточаться.)
Еще один, на мой взгляд, немаловажный психологический фактор. Русский человек не привык жить в долг. Он предпочитает платить сразу и наличными. Это первое. Второе: русский человек, наученный горьким опытом войн, революций и деноминаций, привык доверять только одному способу вложения денег — собственному «загашнику».
Сколько же должен работать средний житель Тюменской области со средней зарплатой в 15 тысяч рублей, чтобы купить себе однокомнатную квартиру, которая стоит сегодня порядка двух миллионов рублей? Подсчитать не трудно: если не есть и не пить, не одеваться, не ездить в отпуск, то в десять лет уложиться можно. На выплату банковского кредита потребуется еще, как минимум, 5 лет. И это в Тюмени. В Москве кредит на отдельную квартиру минимальной площади придется выплачивать 30 лет. Свыше 50 лет — жителям Рязани и Калуги, Нижнего Новгорода, Тулы и Ростова. В Ростове срок выплаты придется растянуть на 3 поколения, потому что он составляет 110 лет!
Кстати, ипотека может стать «палочкой-выручалочкой» лишь для того, у кого есть первоначальные средства на приобретение жилья. В ряде тюменских банков одинокий (несемейный) клиент при заработной плате в 15 тысяч рублей может рассчитывать в среднем на 500 тысяч рублей кредита. За такие деньги квартиру не купишь. А какой интерес у банков? По мнению экспертов, банк за 20 лет получает от заемщика практически три стоимости квартиры, и эта цифра не зависит от цены квадратного метра или города. Если же кредит берется на 10 лет, то заемщик выплачивает фактически двойную стоимость жилья. Интересно, что при этом в правительстве РФ уверены, что ипотечное кредитование в России скоро станет массовым. Герман Греф, президент Сбербанка, считает, что ипотека еще только развивается. А если она только развивается, то о каком, собственно, кризисе мы беспокоимся? Вот тут мы сошлись во мнении с Юрием Зобниным, президентом «МегаБанка», приглашенным на заседание пресс-клуба в качестве эксперта: ипотечный кризис в США, напугавший инвесторов и аналитиков, до нас дошел только в виде легкой зыби.
Как может рухнуть то, чего пока еще нет, или находится в зачаточном состоянии. Может быть, лет через 15-20 мы сможем достичь такого же уровня развития ипотечного кредитования, какой сегодня существует в Америке и странах Европы. Но будем надеяться, что к тому времени кризис пройдет.