Арендное жилье и доходные дома
В этом месяце в правительстве области дважды поднимался вопрос о строительстве в Тюмени так называемых доходных домов. На пресс-конференции с министром строительства и ЖКХ Владимиром Якушевым, 2 ноября, и на выездном совещании комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера, состоявшемся 13 ноября.
Тема не новая. О необходимости строительства доходных или арендных домов Владимир Якушев говорил, еще будучи губернатором. Во многих странах это направление бизнеса активно развивается и процветает. В Германии арендуют жилье до 45 процентов жителей, в США — 34 процента. Eсли брать столичные города, то в Лондоне около 42 процентов горожан проживают в арендованном жилье, в Монреале — около 50 процентов, а в Нью-Йорке эта цифра достигает 67 процентов.
У нас же рынок арендного жилья — это часть теневой экономики. Лишь незначительная доля хозяев квартир заключает официальные договоры с арендаторами и платит с этого налоги. Потому что для многих сдача квартиры в аренду — это не бизнес, а единственный источник дохода. Отсюда и высокая плата, которая далеко не каждому нуждающемуся в жилье по карману.
Не удивительно: поэтому, несмотря на не спадающий спрос, жилье в нашей стране арендуют в среднем всего пять процентов населения. В крупных городах — до 8,5 процента, а в Москве доля проживающих в съемном жилье доходит до 15-17 процентов (по данным сайта «Гражданский жилищный форум»).
Первые попытки расшевелить и вывести из тени арендный рынок были предприняты в 2012 году. После поручения президента создать рынок доступного жилья, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию открыло программу «Стимул». По ней застройщик может взять льготный кредит на 30 лет под строительство арендных квартир (не менее пяти в одном доме) или домов на земельных участках. Eсть также ипотечная программа «Арендное жилье» от Агентства финансирования жилищного строительства.
Но частный бизнес неохотно осваивает новый рынок. Многим до сих пор неясен механизм реализации программы. Эксперты считают, что для более активного развития этого сегмента необходимо внести корректировки в законодательную базу. В частности, уточнить само понятие «доходный дом». А также продумать схемы субсидирования участников рынка.
Поэтому пока программа реализуется в основном за счет административного ресурса. Первым подключился Санкт-Петербург. Правительство северной столицы решило, что таким образом можно сократить очереди на жилье. И не ошиблось. В первый же год реализации программы спрос на арендные квартиры превысил предложение. Не надеясь в обозримом будущем получить бесплатное жилье, люди готовы арендовать его по доступной цене.
Арендная плата в доходных домах ниже, чем у частников. Правда, насколько ниже и как она рассчитывается — такой информации в открытом доступе не нашлось. Возможно, как раз потому, что нет пока и четкого понимания, что именно можно считать арендными квартирами, а что — коммерческим наймом для тех же бюджетников. Зато без проблем можно узнать, сколько стоит арендное жилье в соседней республике — Беларусь.
Там эксперимент с доходными домами начался в 2011 году. «В первую очередь государственное арендное жилье имеют право получить на время трудовых отношений молодые специалисты, обучавшиеся на бюджете, а также другие категории граждан, — информирует сайт «Сам себе юрист». — Во вторую очередь государственное арендное жилье имеют право получить граждане, нуждающихся в улучшении жилищных условий. В последнюю очередь государственное арендное жилье предоставляется всем остальным гражданам».
И далее: «Eжемесячный размер платы. определяется исходя из размера базовой ставки платы за пользование жильем, которая составляет 0,2 базовой величины на 1 кв. м общей площади.» Здесь же указана и базовая ставка. На 1 января 2018 года она составляет 24,5 белорусских рубля.
При желании нетрудно проследить, как развивается рынок жилья в Республике Беларусь с 2011 года по настоящее время. Но интереснее узнать, как обстоят дела у нас.
Среди первопроходцев — Ленинградская, Самарская, Пензенская, Новосибирская, Нижегородская области и республика Алтай. По официальным данным, общий объем введенного арендного жилья к 2015 году менее 1 млн кв. м. В пересчете на шесть крупных субъектов почти ничего.
По мнению экспертов, идея доходных домов в нашей стране не получила широкого распространения из-за низкой прибыльности данного бизнеса. Для российских девелоперов и инвесторов желаемый уровень доходности должен составлять 7-10 процентов, то есть вдвое выше существующего. Хотя для Eвропы 4 процента — это нормальная доходность.
В Тюменской области об арендном жилье пока только говорят. Вариант его строительства за счет бюджета не рассматривается. Под маневренный фонд и под госпрограммы планируется возводить социальное жилье (не путать с соцнаймом). Но это другая тема.
Власти надеются привлечь в эту сферу частные инвестиции. Как сообщили министр Якушев и сенатор Чернецкий, в настоящее время идет работа над форматированием законодательства.
По мнению тюменских застройщиков, в первую очередь необходимо на законодательном уровне выработать систему взаимодействия между государством и инвесторами. Государство должно предоставить гарантии от злоупотреблений со стороны недобросовестных арендаторов. А в качестве мер стимулирования инвесторов мог бы быть введен приоритетный порядок рассмотрения органами исполнительной власти вопросов, связанных с реализацией проектов строительства доходных домов, и льготные ставки арендной платы за землю.
***
фото: Почему бы не этим домам стать первыми доходными в Тюмени?