Для покупки единственного жилья нет выгодного времени
В апреле продажи недвижимости в России рухнули. Как на первичном, так и на вторичном рынке.
Количество сделок резко сократилось: сначала из-за высоких ставок по ипотеке — банки подняли проценты вслед за ключевой ставкой Центробанка. Затем ее снизили, но потенциальные покупатели впали в шоковое состояние из-за рисков крупных покупок в неопределенных условиях. Неуверенность в будущем — важная причина, по которой люди не решаются брать кредит.
— Планировать что-то вдолгую вообще занятие рискованное, -рассуждает Мария Гудкова, риелтор АН «Этажи».
Мария рассказывает, что многие риелторы впервые столкнулись с совокупностью неблагополучных факторов в одном моменте. К ним можно отнести галопирующий рост цен на квартиры с 2020 года при одновременном резком сокращении реальных доходов населения. В 2022-м начался экономический кризис, обусловленный геополитической обстановкой.
— У кого-то нет уже финансовых запасов — и люди, и компании переходят в режим сохранения энергии. В режим ожидания. Некоторые уверены, что лучшее время для сделок с недвижимостью наступит завтра. Но как есть очень много отраслей, где отсутствие спроса на товары или услуги в течение трех-четырех месяцев ставит вопрос о выживаемости бизнеса, так и у каждого из нас жизненные обстоятельства могут резко измениться за это время как в лучшую сторону, так и в худшую.
Анализируя свои сделки за последние два года, Мария отмечает существенную разницу между рынком недвижимости в апреле 2020 года и в апреле 2022-го.
— Когда в 2020 году начался коронавирус, а затем объявили самоизоляцию — все это сильно тормозило процесс купли-продажи. В тот период у меня одна успешная сделка, и то только потому, что регистрация сделки была электронной. Со второй половины 2020 года рынок начал движение. А в 2021-м на фоне общего спроса цены выросли до небес, и они росли-росли… В прошлом году продавалось буквально все и покупалось тоже. А потом пришел февраль 2022-го. У меня была одна сделка, когда у клиентки были наличные деньги в долларах и ей не нужна была ипотека. Клиентка хотела купить квартиру в Тюмени, искала трехкомнатную за восемь миллионов рублей. Внесли задаток, но продавец долго выписывался из-за оформления загранпаспортов, а доллар упал за это время, прыгнул и снова упал.
К этому времени уже двушка 10 миллионов стоила. А клиентка хотела трехкомнатную в центре, но в пределах суммы, имеющейся у нее на руках и без кредита. Все прошло бесконфликтно, продавец сам предложил вернуть задаток, хотя мог и не делать этого.
Мария рассказывает, что процент развала сделок по задаткам есть, все зависит от количества сделок риелтора. На фоне повышения ставки ЦБ у всех сделки распадались. Казалось, что пандемия подняла интерес к загородной недвижимости, туда идут все с наличкой, там нет ипотеки. Но спрос не сильно вырос на «загородку», а покупатели сметали вторичку.
«Загородку» продавать тяжело, потому что иногда фото объекта лучше, чем он в реальности. А сейчас вторичку мало кто продает, потому что ипотеку не взять на новостройку. Люди привыкли к ставке 7,5 процента. И даже сниженная она кажется высокой.
Оценивая рынок продаж, Мария отмечает, что все крупные застройщики достраивают начатые ранее объекты: и на продажу обязательно выставят, и продадут. А вот новое строительство под вопросом, даже если предыдущие очереди жилых комплексов сданы. Людям приходится адаптироваться, вторичка сейчас продается только по альтернативным сделкам.
Что и где покупать? Мария считает, что ситуация зависит от того, сколько денег у покупателя. Eсть субсидированная ипотека 1,99 процента, есть 4,99, но не у всех застройщиков. Не все предоставляют такие условия.
— Кто покупает сейчас? Много сделок с иногородними. Из Кургана, из Ишима, северян очень много. Иногородние плохо ориентируются в городе, поэтому эта аудитория сразу обращается в агентство, им нужна комплексная услуга.
Мария, как все в их агентстве, занимается недвижимостью любого вида. Продаются все объекты, и старое, и новое, и соцнаем. Многие горожане понимают, что квартиру под снос лучше не приватизировать, можно прогадать. Вдруг лучше дадут, хоть в другом районе, а денег, которые получат при выкупе застройщиком, может и не хватить. А вот в новостройки сложнее искать клиентов, они идут к застройщику, условия там выгоднее, чем в агентстве недвижимости.
— Так сейчас лучше ничего не продавать и не покупать?
— Когда ты внутри ситуации, надо жить сегодня, жизнь нельзя поставить в режим ожидания. Надо покупать жилье, если ситуация этого требует. Eсли есть время и возможности, можно и подождать.
***
фото: