Комплексное развитие территорий. История и практика

Когда-нибудь что-то такое должно было произойти. В тюменские кварталы, десятилетиями, а то и столетиями не менявшие своего облика, пришли архитекторы, за ними строители. Так и наступил XXI век. Так началось развитие застроенных территорий (РЗТ). Лицо города понемногу стало меняться но время требовало более решительных и смелых действий. И в последние три года началось комплексное развитие территорий. Что скрывается за этими буквами — КРТ? О том мы и разговариваем с главой города Русланом Кухаруком.

«Тюменский курьер»: Откуда вообще взялось КРТ?

Руслан Кухарук: Eсли в юридическом смысле, то в градостроительный кодекс Российской Федерации были внесены изменения, и появился такой институт, как комплексное развитие территории.

«ТК»: Когда?

Руслан Кухарук: Eще с двадцать первого года. Механизм, в котором четыре направления, позволяет вовлекать в гражданско-правовой оборот земельные участки, территории, которые до сих пор не использовались под жилищную, общественно-деловую застройку. Эти земли заняты либо аварийным, либо ветхим жилищным фондом, промышленными заброшенными предприятиями, объектами, не соответствующими градостроительной документации. И желающие получить вторую жизнь. Этот механизм позволяет вовлекать их в оборот. Для комплексного развития территории, для жилищного строительства, для общественно-деловой застройки и социальных объектов. Это позволяет сделать так, чтобы на территории, которая будет развиваться, появились жилые дома, детские сады, школы, школы искусств, дороги… Прежний механизм — развитие застроенных территорий — давал возможность возложить обязанность расселить аварийное жилье на застройщика. А механизм КРТ позволяет расселять не только аварийное жилье, но и ветхое. Это первое. А второе — когда это экономически целесообразно, возлагать на них и дополнительные обязанности по строительству детских садов, школ и других объектов. Сегодня Тюменская область, Тюмень -одни из лидеров по реализации механизма КРТ. Два договора город заключил в 2021 году, пять — в 2022, два — в 2023. Принято решение еще по ряду территорий. Будем проводить аукцион. Тюмень, Тюменская область выступали инициаторами появления механизма КРТ. В свое время мы направляли много предложений и пожеланий по модернизации градостроительного и земельного законодательства. Они позволили бы вовлекать в оборот земли, которые заняты аварийным жильем. Когда Владимир Якушев был министром строительства и жилищно-коммунального хозяйства, появился проект этого закона.

«ТК»: Eсть ли автор у этой идеи?

Руслан Кухарук: Инициаторами были и мы. Наверное, если посмотреть проект Федерального закона, там найдутся авторы этого законопроекта — депутаты Государственной Думы, министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства России. А что касается родоначальников этой идеи, могу сказать: это был запрос регионов, необходимый для развития и нашего города. Когда я был директором департамента земельных отношений, потом заместителем главы города, я курировал это направление. Конечно, все было связано с расселением аварийного жилья. Вопросы пространственного развития города были мне близки. И сейчас я на многих площадках, в том числе и на Петербургском международном экономическом форуме, говорил о пространственном развитии муниципалитетов. Везде Тюмень приводили в пример как город, успешно применяющий механизмы развития территории, в том числе механизмы КРТ.

«ТК»: Знаете, я думаю, что даже сейчас отношение к КРТ неоднозначное. Потому что слово «территория» каждый понимает по-своему. Как его понимаете вы? Почему именно «территория», а не «земельный участок», не «квартал»?

Руслан Кухарук: Территория -часть городского пространства, в которую могут войти и земли, которые не стоят на кадастровом учете. Те, что находятся в частной собственности, и в государственной или в муниципальной, поэтому, возможно, отсюда и непонимание, которое вызывает чувство отторжения. Мы видели такие примеры, когда выходили на публичное обсуждение.

«ТК»: Такое непонимание появилось, когда в КРТ начали включать отдельные и даже не близко стоящие здания или земельные участки и стали расширительно трактовать слово «территория». Вы берете группу зданий, с которыми застройщику интересно работать, большие объемы… И присоединяете какое-то полузабытое бунгало. Когда-то это называлось на жаргоне «полуторка с прицепом». Почему вы пришли к этой мысли?

Руслан Кухарук: Сегодня законодатель узаконил практику, которая сложилась за многие годы. Каждый субъект, каждый муниципалитет по-разному ее транслировал. Законодатель возвел в ранг законной процедуры, когда мы вовлекаем в оборот не только территорию под будущую застройку, но и дополнительные, несмежные территории, на которых находятся ветхие дома, бараки… Это дополнительная нагрузка к тому участку, который экономически выгоден и привлекателен. Мы его как бы нагружаем.

«ТК»: Ведь кто-нибудь может использовать это как добавочный бонус застройщику?

Руслан Кухарук: Это не бонус, наоборот — для застройщика это нагрузка. То есть мы ему вменяем обязательства помимо той территории, которая освобождается для застройки, еще расселить дополнительный дом, что стоит где-то в существующей застройке и имеет статус аварийного. Других вариантов расселить этот дом пока нет. Только за деньги застройщика.

«ТК»: Как раз об этом же я подумал. Потому что этот отдельно стоящий дом никогда не попадет в кампанию крупного строительства.

Руслан Кухарук: Да, дом будет стоять, ветшать, ждать какой-то федеральной, региональной программы по расселению аварийного жилья. В этом и есть положительный момент КРТ — дополнительно расселять не только территории, которые могут быть застроены, но и присоединять к ним другие. Eще один положительный момент, мы его уже применяем в своих договорах КРТ, которые мы заключили, — это нагрузка не только на застройщика по расселению аварийного жилья, но и строительство и безвозмездная передача городу социальных объектов. На сегодняшний день у нас есть договоры КРТ, по которым мы предусмотрели обязательства застройщика построить и передать безвозмездно в муниципальную собственность детский сад, поликлинику, помещение для размещения МФЦ. Это еще один механизм, который позволяет на законодательном уровне закрепить обязательства застройщика, а у муниципалитета появляется возможность за счет внебюджетных средств наполнить социальную инфраструктуру такими объектами.

«ТК»: Какие проекты КРТ получились наиболее удачными?

Руслан Кухарук: В Заречном микрорайоне уже забита первая свая по договору КРТ. Там застройщик уже выполнил свои обязательства. Расселил ветхое жилье и освободил земельный участок для строительства первой очереди.

«ТК»: А из уже застроенных участков?

Руслан Кухарук: У нас есть несколько реализованных участков, но это относилось к программе РЗТ (развития застроенных территорий). В принципе, это тот же самый механизм.

«ТК»: То есть законченных КРТ еще нет?

Руслан Кухарук: Мы только начали его запускать. Застройщики еще расселяют ветхое жилье. Но в заречной части есть микрорайон Eвропейский берег. Eсли посмотреть на старые карты и фотографии, можно увидеть, какой это был депрессивный район. А сегодня он такой красивый. Застройщик построил жилье, объекты соцкультбыта, спортивные объекты, благоустроил набережную.

«ТК»: КРТ порождает ряд личностных проблем. Люди обживаются, привыкают.

Руслан Кухарук: Это, наверное, самый проблемный момент. Не будут ли нарушены права собственников земельных участков и объектов недвижимости, пусть даже ветхих? Права людей, которые сегодня живут на этой территории. И мы не могли с этим не столкнуться. Когда принимается решение о КРТ, необходимо опубликовать проект решения с очертанием конкретной территории, с пониманием, какие земельные участки и дома в нее войдут. Что говорит градостроительный кодекс? По многоквартирным домам, которые сегодня не имеют статуса аварийных, мы обязаны проводить собрания относительно согласия или несогласия граждан входить в КРТ. Eсли на собрании примут решение не входить в территорию КРТ, то земельный участок с этим домом должен быть исключен.

«ТК»: Но вам же не хочется, чтобы они исключились?

Руслан Кухарук: Потом, через некоторое время, если эта территория будет подлежать трансформации, и окажется, что вокруг появятся многоэтажные дома, а в середине — явно диссонирующий с новой застройкой дом. Это проблема, которая не сегодня-завтра возникнет у собственников жилья. Они заговорят о капитальном ремонте, о том, что рядом капитальная застройка, а их оставили в стороне.

«ТК»: Вам трудно согласиться с отдельным мнением?

Руслан Кухарук: Как раз нет. Когда мы получили первые подобные обращения, например, с улиц Судостроителей, Дамбовской, я сказал: у нас нет цели покрыть весь город КРТ и зачистить все существующее жилье, если оно не соответствует градостроительной документации. Eсть три условия, позволяющие запустить механизм КРТ. Видение власти, что эта территория подлежит трансформации согласно генеральному плану, правилам землепользования застройки, проектам планировки. Второе условие — желание инвестора, готового вложить свои средства в расселение, в дальнейшее строительство и жилья, и объектов соцкультбыта на этой территории. Без человека, который готов будет вложиться, территория просто «не полетит». И третье — мнение собственников. В законе нет однозначного требования спросить согласие (но не в многоквартирных домах, а в частном секторе). Значит, мы можем запустить этот механизм, рыночную оценку домов, можем предложить собственникам возмещение. Eсли они откажутся — обратиться в суд. Суд назначит независимую экспертизу… Но чтобы не создавать конфликта и не нервировать людей, я поставил задачу департаменту земельных отношений и градостроительства, который как раз отвечает за реализацию этого механизма: проводить встречи с собственниками земельных участков и объектов недвижимости, даже частных объектов, чтобы узнать их мнение. И получилось — две большие территории, на которые была инициатива от застройщиков, была градостроительная документация. Однако на одной территории люди согласились, а на другой в большинстве были против. Это в районе улиц Сахалинской, Судостроителей. В итоге мы начали работу на первой, а вторую пока поставили на паузу. Но посыпались просьбы людей, которые надеялись переселиться, улучшить свои жилищные условия. Главная мысль: мы не гонимся за количеством согласных, за количеством гектаров, наш главный инструмент -сочетание трех условий.

«ТК»: Какие перспективы у КРТ?

Руслан Кухарук: Я думаю, что этот механизм будет и дальше развиваться, не исключаю, что, возможно, тот опыт, который есть у Тюмени с предварительным диалогом с собственниками земельных участков и жилья, который мы сегодня ведем по нашей доброй воле — могут включить в ранг обязательных требований. Может, это войдет в градостроительный кодекс. Пока этого нет, у каждого субъекта складывается своя практика. У нас такая, где мы запускаем те земли, где нет никаких противоречий. Те территории, которые будут менять облик нашего города. Очень надеюсь, что в лучшую сторону.

***
фото:

Поделиться ссылкой: